作者: 余月瑛（Joanna Yu） | 2016-03-10 10:14

现代物业发展十年志：中国VS加拿大

三年前有幸经中国社会科学院的李国庆博士穿针引线，拜读了《现代物业》杂志，顿有“惊为天人”的感觉，从专业知识，深度内容，到版面设计等各方面，《现代物业》杂志毫无疑问是一本相当出色的专业类杂志。

事实上本人移居加拿大近二十年，在彼邦从事物业管理逾十六载，平时阅读的“CM(Condominium Manager)”《共管公寓大厦经理》季刊及“ Condominium Life”《共管公寓大厦生活》杂志虽然也是相当专业，篇篇文章都堪称精品，但可能碍于资金人手或稿源等关系，只是季刊，且杂志的内容厚度也只是《现代物业》杂志的一半，对于物业管理历史60多年的加拿大来说，似乎是个遗憾吧。

笔者于2009年11月应邀参加了《现代物业》杂志在北京举行的物业管理论坛，有幸与来自全国各地的物业管理精英交流中国和加拿大两地的物业管理经验和心得。宋有兴社长以及他带领的团队，对工作的高度热情，冲劲和高效率，给我留下十分深刻的印象。

自2009年10月开始为《现代物业》杂志撰写专栏，介绍加拿大物业管理的理论体系制度，以及实践经验故事，同时亦探讨中国现有的物业管理制度。要比较中国和加拿大两地的物业管理制度是一个庞大的论文题目，笔者仅从以下三方面探讨两地制度之异同。

第一回合：公寓大厦业主董事会

加拿大的业主董事会是一个相当成熟的组织，其组成运作及功能等方面均是非常值得借鉴的成功公寓大厦管理模式。

在安大略省，共管物业法例(Condominium Act)规定，每个注册的共管业权于注册十天内，必须任命一个业主董事会，因为此阶段通常物业单位尚未全部出售，故此董事会有大厦发展商的影子，新的业主董事会于发展商完全转手业权的大会(Turn-over Meeting)上产生，通俗地说，这个转折点标志大厦业主们真正当家作主、权利转移的开始。

业主董事会成员完全是义务性质，不支付任何酬劳。但加拿大人十分热衷这些义务工作，正儿八经地向“选民” (大厦业主)竞选拉票。这与加拿大长期的社会文化有关，小孩子从小就有当义务工作者、服务社会的强烈意识和荣誉感，而且政府规定，如果当义工的时间不够，学生将拿不到中学毕业证书。

业主董事会成员与其他义工也颇相似，共管大厦条例列出董事的出任条件相当简单，几乎人人可以成为候选人：必须年满18岁，没有未解除的破产记录，具备正常行为能力即可申请。

如果大厦没有特别条款规定，一个与大厦毫无关系的外人也可以有权参加业主董事会选举，成为某一大厦的业主董事会成员。在2001年修正的安大略省共管大厦条例实施前，非业主担任业主董事会成员的现象并不少见，尤其是一些房地产经纪熟悉了一幢大厦后，便有兴趣竞选成为该大厦的董事。不过，新共管大厦条例实施后，为保障大厦及业主的最佳利益，大多数大厦已加入特别条款，规定业主董事会成员必须是现任业主。

虽然共管大厦条例对业主董事会成员的资格要求相当宽松，但是，当我们真正挑选董事时，必须要慎重考虑以下两点：

(一)至少拥有某一方面的管理才能;

(二)凡事以大厦利益为先，绝对不可以有私心，全心全意服务大厦业主，这点至为关键。

近十年来，加拿大尤其是大多伦多及大温哥华地区的公寓大厦如雨后春笋般涌现，多伦多更是整个北美洲最火爆的建筑市场，有些业主董事会出现良莠不齐的现象，直接影响到大厦的运作，威胁到业主的切身利益。有鉴于此，修改业主董事会资格的呼声已越来越高，希望通过提高门槛，保证业主董事会成员的素质。提议的其中一项是所有业主董事会成员必须在任职两年内参加有关物业管理的基本专业培训。

此回合，加拿大胜。

第二回合：公寓大厦是否牟利机构

加拿大的共管公寓大厦均是独立注册的公司，通常的法律名称为Metropolitan Condominium Corporation No.XXX(MTCC)。2001 年5月5日新的安大略省共管大厦法例实施后于大多伦多地区注册成立的大厦命名为Toronto Standard Condominium Corporation(TSCC);类似的情况适用于其他地区，多伦多以北的约克区，其共管物业名为York Condominium Corporation (YCC)，新例后改名为York Region Standard Condominium Corporation (YRSCC)。每个规定名称后面是按申请顺序排列的号码，如TSCC1118就比TSCC1234成立更早，楼龄亦相对稍长，业主买卖楼宇时一目了然。

加拿大法律规定，所有的共管公寓大厦都是非牟利公司(Not-for-Profit Corporation)，因此，加拿大的物业小区内不会出现中国小区的现象，广告牌在小区的停车场、大堂、电梯等随处可见，付费停车场及场地出租等生意，五花八门商机无限。

笔者认为，加拿大在这方面似乎太过保守，只要符合全体业主的利益，在私人拥有的物业内进行一些不会损坏物业形象，不会降低物业价值的商业行为，并无不妥。

笔者管理的一幢大厦在周围十幢大厦中鹤立鸡群，手提电话及网络公司看中区内庞大的用户市场，经过测试后证实该大厦在这个公寓大厦群中最适合安装讯号接收及发射系统，于是登门提出租用大厦楼顶作为小型发射站，大厦业主董事会经研究讨论接受了电话公司的合约。短短几年间，大厦楼顶的租户增加了四家，业主直接受惠的结果是连续两年，管理费为零增加。

必须强调的是，大厦的这些额外收入与物业管理公司的收益完全无关，每年可观的租金直接进入大厦业主的日常开支户口(Operating Account)。相反物业管理公司却因此多了不少额外的工作，与各租户公司联络，追收每月租金，协调上门安装的不同公司员工等。

如果大厦每年的租金收入超过五万加元，共管大厦公司必须向政府申请税务号码，并每年或每季每月报税。

虽然，目前加拿大公寓大厦作为非牟利公司赚取收入的现象并不普遍，但相信将会是一个受不少业主欢迎及接受的趋势。事实上，一些新建的公寓大厦物业，在首层商铺位置设有餐厅、小型便利店等，还有大厦内设有日托中心，这些都是一举两得的明智之举，既方便大厦业主，又能增加收入，补贴业主的管理费，绝对是两全齐美。

此回合，中国胜。

第三回合：物业管理公司的职能和角色

加拿大物业管理公司与中国的经营模式截然不同，中国通常采用专属于某一小区自给自足封闭式的服务模式，基于杜绝利益冲突，加拿大没有这类“巨无霸”包揽式的物业管理模式。

中国的物业管理公司旗下通常包括有保安、清洁、电梯、机械设备维修、电脑系统维护等服务的公司，一条龙式服务整个物业小区，物业管理团队是一个人数众多的服务队伍。

但加拿大情况则不同，专业物业管理公司管理过百不同小区/大楼，横跨不同城市，公寓大厦日常编制内的物业管理人员只有几个人，甚至一些镇屋物业或小型楼宇，并不设管理处办公室，没有常驻的物业管理人员。物业管理公司管理大厦日常所有行政及财务事务，处理业主及租户的事宜，为大厦各大小工程招标，联络沟通监管所外判合约服务商的工作，这些合约商与物业管理公司没有任何利益关系，也就是说，服务大厦的清洁、保安、电梯、园艺、铲雪等服务商均是与物业管理公司毫不相干的独立公司，且根据合同签约的长短，这些服务公司可能会年年更换。

加拿大物业管理公司的利润来自业主董事会的合约聘用费，每月收费均固定。物业管理公司绝无利润创收之说，佣金属违法行为，不可有其他隐性收费;公寓大厦本身帐户独立，所有收入及发出支票与物业管理公司帐户完全分开。

事实上，加拿大的物业管理公司与其他普通的合约服务商处于一样的位置，由业主董事会公开招标选择，合约通常较长，为五年。物业管理公司受聘期间，向大厦提供服务的所有文件和电脑资料等，均属大厦资产，合同终止时，不得转移。

笔者认为，中国的物业管理公司制度，使物业小区内的各项运作更迅速有效，但弊端是物管公司可能会以盈利为目标，因为旗下提供的服务是独市生意，业主无从选择，致服务质量及价钱欠缺市场公平竞争的优势。

相比之下，加拿大的物业管理公司承担代表大厦在市场选择最合适服务合约商的工作，几乎所有大小维修都要假手于人，工作效率不尽如人意，超过物业管理合同上限(如2,000加元)的维修服务均要通过繁琐的招标程序，直接影响工作效率。但好处是地位中立，为业主争取最有市场竞争力的合约商服务。

此回合，中国和加拿大打和。

笔者认为，基于中国和加拿大两国不同的国情及物业管理的发展历史，不可以简单地判断孰优孰劣，更绝非因为加拿大的物业管理历史悠久，就一定处于优胜的位置。相反，两地应该通过不断的交流去互补长短，共同进步。