作者: 倪斌鹭 | 2016-03-10 17:57

案例回顾：先履行抗辩权运用实例剖析

[案情]

原告：厦门紫鑫物业管理有限公司(以下简称紫鑫公司)。

被告：厦门联重开发有限公司(以下简称联重公司)。

被告联重公司是厦门顺海小区住户。2004年12月，原告与顺海小区业主委员会签订物业管理委托合同，约定原告对顺海小区300-318号房屋进行物业管理，委托管理期限自2005年1月至2006年1月止。双方在合同中约定了管理费、房屋公共维修金及滞纳金的收取标准，但未对住户交费时间进行约定。合同签订后原告依约定进行管理，因被告拒交合同签订期间的物业管理费5万元及房屋公共维修金3万6千元，双方发生纠纷，原告诉至法院，要求法院判决被告支付所欠的物业管理费、房屋公共维修金及其滞纳金1万元，共9万6千元。被告提供了其自行缴纳水电费收据，以证明原告未履行物业管理委托合同约定的管理和代收水电费的义务，称给被告办公造成影响，已构成违约行为;同时提出原告未尽管理义务，小区绿化、安全等存在很多问题，要求驳回原告诉讼请求。

[裁判]

一审法院经审理认为，紫鑫公司与顺海小区业主委员会签订的物业管理委托合同合法有效，理应得到保护。联重公司作为顺海小区业主之一，该物业管理合同对其具有约束力。被告得到紫鑫公司的物业管理服务，亦应缴纳相应的物业管理费等约定的相关费用。联重公司主张紫鑫公司未尽管理和代收义务，因其未能提供充分的证据证明这一事实，故法院不予采信。由于紫鑫公司在物业管理上存在瑕疵，因此其请求联重公司支付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。一审法院判决被告于判决十日内支付物业管理费5万元及房屋公共维修金3万6千元。

判决后，双方都提起上诉，二审审理后认定一审事实清楚、适用法律正确，因此驳回上诉，维持原判。

[评析]

本案的焦点在于一方未履行约定合同的情况下，另一方是否能先履行抗辩权，从三个方面体现：

(一)业主能否以物业管理企业未履行合同约定的义务为抗辩理由，拒交物业管理费及房屋公共维修金?

首先，物业管理委托合同是一个综合性服务合同，由多项服务内容组成，如清洁服务、保安服务、绿化养护服务等组成。这些服务项目往往由物业管理公司的不同部门执行，有时甚至由物业管理公司雇佣专业的服务公司来实施。这些服务具有一定的独立性，不能因某项服务的瑕疵而否定物业管理公司所有的服务。

其次，根据《物业服务收费管理办法》的规定，在收费上，物业管理委托合同的各项服务项目也是相对独立的。如果物业管理公司在提供物业管理服务时，未履行或未适当履行合同中约定的部分服务项目，业主只能就该项服务行使先履行抗辩权，而不能波及到已经适当履行的其他服务项目。也就是说，在本案中，如果紫鑫公司确实未依约履行代缴水、电费的义务，则联重公司只能就该项服务而拒交相应的服务费，而不能因此而拒交所有的物业管理服务费。因为紫鑫公司所提供的服务远不止代缴水、电费一项，其提供的清洁服务、保安服务等是以整个小区业主为服务对象的，联重公司作为业主之一，已事实上享受了这些服务。根据合同对价原理，联重公司也应该对这部分服务支付服务费。

第三，本案还涉及房屋公共维修金的问题。《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定：“商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。”第十条规定：“业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。”可见，业主缴纳的房屋公共维修基金是由所有业主共有的，用于房屋共用部位、共用设施设备维修的储备基金，并不是支付给物业管理企业的管理费用。该笔款项由业主委员会管理、使用，只有经业主委员会同意，物业管理企业才可以代管房屋维修基金。因此，房屋维修基金是每个业主必须缴纳的款项，其缴纳与否和物业管理公司的服务是否适当没有关系。本案中，联重公司以紫鑫公司不履行代缴水、电费义务为由不交房屋公共维修基金，是没有法律依据的。

因此，本案中紫鑫公司实际提供了物业服务，联重公司应当支付相应的物业管理费和房屋公共维修金。

(二)如果物业管理公司未替业主代缴水、电费是否构成违约?如果构成违约，物业管理公司该负何种违约责任?

《物业管理条例》第四十五条明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”根据此规定，物业管理公司并不当然地负有替业主代缴水电费的义务，除非双方在合同中有约定该项义务。那么，如果合同中有约定而物业管理公司未履行，物业管理公司应负何种违约责任?是否应负赔偿损失的责任?有学者认为，根据《物业管理条例》的规定，物业管理公司并不负有替业主代缴水、电费的义务;就算是合同有约定，物业管理公司提供该项服务不能获取任何的对价，是无偿的服务。因此从合同公平原则出发，其非恶意地不履行该项义务，也不应负任何的赔偿损失责任。笔者不同意这种观点，理由是：因为物业管理合同是双务合同，虽然物业管理公司提供的代缴水、电费的行为是无偿的，但其承诺已经使业主形成了信赖利益，其不履行义务的行为必将使业主的利益受到损害。如果物业管理公司已经在物业管理合同中承诺将要提供代缴水、电费的义务，则其必须履行;如果不履行则构成违约，并应承担相应的违约责任。该违约责任的承担，可以以业主少交部分物业管理费的方式实现，也可以单独要求物业管理公司对实际产生的损失负责。

由此，物业管理公司未替业主代缴水电费是否构成违约应具体视双方签订的物业管理合同而定，如果合同明确进行了约定，未履约一方应承担责任，反之，则不必承担责任。

(三)关于物业管理滞纳金的缴纳问题

拒交物业管理费，导致高额滞纳金，业主该不该为高昂的滞纳金“买单”?笔者认为，业主接受物业公司提供的物业管理服务，双方之间形成了物业管理服务合同关系，作为入住的小区业主就必须按时支付物业费。业主如果没有依照物业管理合同的约定期限及时交纳物业管理费，其行为应属违约，应当支付滞纳金。但如果认定物业管理有瑕疵，业主可以免交滞纳金。

本案中的物业管理合同约定了物业公司的义务包含对本物业房屋的自用部位进行维护、小修、服务与管理，然而联重公司提供证据证明紫鑫公司服务存在的瑕疵包括：“紫鑫公司对小区安全管理有问题，安全保卫不规范，岗位上经常无人，被告车辆被偷;小区环境差，公共绿化无人保养”等;法院认定了这些证据的真实性、关联性和合法性，因此联重公司补交物业管理费而免交滞纳金是合法的。

另外，针对高额滞纳金问题，实践中操作不一，必须加以规范。如现行《厦门市住宅区物业管理条例》具有一定代表性，其中规定滞纳金每日千分之三，是参照行政罚款的滞纳金而制定的。笔者认为，因为物业管理企业与业主之间的关系不是行政关系而是民事关系，行政罚款的滞纳金有一定的惩罚性，但是民事纠纷的违约金只具有弥补守约方损失的功能，不具有惩罚性质，将行政罚款的滞纳金标准套用在民事纠纷的违约金标准上，应该进行修改。

笔者认为，物业管理滞纳金的标准，当事人有约定的从约定。当事人无约定的，应当参照最高人民法院关于逾期付款违约金的司法解释所规定的标准计算。业主没有按时缴纳应当支付的物业管理费，给物业公司造成的损失主要是利息损失，然而目前物业费的滞纳金标准明显过高，应当根据《合同法》第一百一十四条的规定调低至正常贷款利率。按目前中国人民银行的计算标准，合同当事人的违约金计算标准可以按照日万分之二点一计算。