作者: 倪斌鹭 | 2016-03-09 23:48

案例回顾：物业管理权移交之争

[案例简介]

原告:厦门幸福花园业委会

被告:厦门永康物业公司

泰宇房地产公司系厦门幸福花园商品房的开发商。2002年，泰宇房地产公司与永康物业公司签订物业管理合同，由永康物业公司对幸福花园进行物业管理，合同期限至2005年7月止。2003年10月，幸福花园业委会经选举并报厦门市建委批准成立。2004年2月，幸福花园业委会与玉林物业公司签订了一份物业管理委托合同，委托玉林物业公司对幸福花园进行物业管理。因幸福花园部分业主支持厦门永康物业公司并对此合同提出异议，幸福花园召开业主大会，以投票表决形式决定授权业主委员会聘任物业管理公司，业主委员会于2004年5月又再次与玉林物业公司签订物业管理委托合同。合同签订后，玉林物业公司、幸福花园业委会、永康物业公司、泰宇房地产公司多次协商移交管理权及资料未果，原告幸福花园业委会于2005年初将被告永康物业公司诉至法院要求移交管理权及资料。被告永康物业公司则认为合同期限应至2005年7月，且其是基于广大业主的意愿行使管理权;幸福花园业委会成立不符合规范，无权解除已聘用的物业公司。

法院认为:幸福花园业委会经厦门市建设行政主管部门批准成立，有权对住宅区履行管理职责。永康物业公司、泰宇房地产公司签订的物业管理合同属于前期物业管理合同，合同效力于幸福花园业委会成立时终止;业主作为个体无权就整个小区的物业另行委托管理，永康物业公司以其受绝大部分业主委托为由要求对小区行使物业管理权的主张不能成立;幸福花园业委会另行招聘物业公司是否符合规范程序、其起诉是否经业主大会授权，属小区内部管理事宜，不在本案的审查范围内。并指出，因玉林物业公司与永康物业公司之间并不存在直接的物业管理法律关系，应将物业管理权移交幸福花园业委会。因此，法院判决物业管理权移交幸福花园业委会。

[法官说法]

这个案件涉及选聘物业管理企业的问题，有三个焦点:1、部分业主对选聘物业管理企业的权利如何实现;2、业主委员会可否选聘物业管理企业;3、前期物业管理的效力。对此，笔者谈谈自己的观点。

选聘物业管理企业是业主大会的集体行为，不能通过业主的个别行为决定

《物业管理条例》(以下简称《条例》)中充分区分和明确了单个业主的权利与业主委员会享有的权利，单个业主的权利实际上是有一定限制的，而不能无限扩张。业主的物业管理权根据其来源的不同，亦有两种不同的实现方式:即直接方式和间接方式。首先，由于业主对建筑物专有部分享有所有权，其可以对物业自用部分直接地占有、使用、经营、处置、修缮、改建;其次，由于业主对建筑物共用部分享有共有权，对小区物业区域内关系全体居民利益的各事项具有一定的管理权，但因该项权利涉及众多利益主体，应通过间接的方式实现，主要表现为监督、建议、批评。《条例》第十一条规定物业管理企业应由业主大会选聘或解聘，同时于第七条规定业主具有执行业主大会决议的权利，就是业主后一种权利的体现。可见，作为业主大会成员的业主享有选择物业管理企业的权利，只是这种物业管理权的享有是一种集体行为，并不由单个或部分业主通过自己个别的行为来实现，而应该通过业主大会来共同实现。

由于业主不能通过自己个别行为来决定物业管理公司的选聘，本案中永康物业公司以绝大部分业主委托为由，继续对小区行使物业管理权，便没有法律依据。《条例》规定，业主如对物业公司的管理有任何意见、建议，应“提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议”，并最终由业主大会授权业主委员会实现其建议。所以本案中幸福花园部分业主如不满原告聘请的物业管理公司管理，要另行选择被告永康物业管理公司管理，应提议召开业主大会重新选择，并授权业主委员会与新的物业管理公司签订物业管理合同，而不能自行授权。

业主委员会可通过业主大会授权选聘物业管理企业

根据《条例》第十一条的规定，选聘、解聘物业管理企业乃是业主大会法定职责。业主大会由小区全体业主组成，对小区共同事务具有最高的决定权，其职责亦相当广泛。根据该条的规定，除了选聘、解聘物业管理企业，其还有制定、修改业主公约和业主大会议事规则的职责，选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作职责及决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施的职责等。

《条例》规定业主大会选聘和解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，然后由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。但在实践中，由于业主维权意识不强，参加业主大会积极性不高，要达到全体业主所持投票权2/3以上通过是相当难的，甚至不可能实现;而一个现代住宅小区，为保持小区良好的生活秩序及居住环境，物业管理不可中断，故从效率原则出发，许多地方性法规都规定，业主大会可授权业主委员会选聘、解聘物业管理企业，如《厦门市物业管理条例》第八条规定，除业主大会享有决定聘请、解聘物业管理企业的权利外，其还可以授权业主委员会行使权利。

可见，在一般情况下，从实现业主意愿及公平原则出发，物业管理企业之选聘、解聘应由业主大会决定，并由全体业主所持投票权2/3以上通过，但在业主大会出席人数尚不足全体业主投票权2/3以上通过，或虽有足够多的业主出席大会，但通过率达不到全体业主所持投票权2/3时，可由业主大会授权业主委员会选聘或解聘物业管理企业。

本案中被告提出的幸福花园业委会另行招聘物业公司是否符合规范程序、其起诉是否经业主大会授权，属小区内部管理事宜，不在本案的审查范围内。但就本案业主委员会成立，其由业主大会选举产生，并报厦门建委登记，其成立程序完全符合《厦门市物业管理条例》的规定，应为有效主体。案中业主委员会选聘物业管理公司，乃是由业主大会以投票表决形式授权而定，故业主委员会于2004年5月与玉林物业公司签订的物业管理委托合同具有合法性。

前期物业管理的效力

《条例》第二十六条规定前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。根据该规定，前期物业合同实际上已成为不定期的合同，即业主大会和业主委员会随时可以终止合同。如此对物业管理企业是缺乏基本保障的，势必影响其对物业管理区域的投入，最终不利于广大业主利益，因为所有的投入回收和获得回报都需要一定的时间和周期。如果业主在购房合同中另行做出意思表示，同意前期物业服务合同不少于一定期限，并且达到物业管理区域内全体业主表决权2/3以上的，则可以认定该期限是具有法律约束力的。

实践中可以限制前期物业管理期限，即小区业主委员会成立后提早结束前期物业管理，并由业主委员会选聘新的物业管理企业。除第二十六条外，《条例》第二十九条规定:“物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料交给业主委员会。”可见，不管前期物业管理合同是否约定管理期限，到业主委员会成立并签订的新物业管理服务合同生效时，前期物业管理合同必然终止其效力，前期物业管理企业必须向业主委员会移交物业管理权及小区的相关资料。通过该规定，一方面，前期物业管理企业无法以合同未到期为由长期管理小区物业，从而排除了与开发商有利害关系的物管企业长期霸占小区物业管理权，损害业主利益的可能;另一方面也促使小区业主在具备成立业主委员会条件时，主动要求成立业主委员会，积极行使业主的管理权利，维护自己的利益。

本案中永康物业公司依据其与开发商的委托合同，对幸福花园进行物业管理，性质上属于前期物业管理。虽然前期合同约定的管理期限截至2005年7月，但幸福花园业委会经业主大会授权，已于2004年5月与玉林物业公司正式签订物业管理委托合同，因此被告永康物业公司已经无权对幸福花园进行物业管理，并应按法律规定将管理权及资料移交给原告幸福花园业委会。