作者: 倪斌鹭 | 2016-03-09 22:27

谁负有交纳物业管理费的义务？

案情

原告(上诉人)：成山物业管理公司

被告(被上诉人)：明海公司

原告成山物业管理公司2005年诉至法院，称被告明海公司从2001年11月起未缴纳物业管理费、水电费，其多次向被告催讨未果，要求法院判决被告支付物业管理费人民币11万元，支付代垫水电费人民币5万元及滞纳金人民币17万元。被告明海公司辩称，其虽然向桥生花园筹建处购买桥生花园11层商品房及地下2号车库，但至今未办理交房手续，未实际获得该商品房及地下车库的控制权或使用权，因而原告要求被告支付物业管理费等的请求不能成立。

经法院审理查明：被告明海公司与开发商桥生花园筹建处签订了商品房预售合同，购买桥生花园11层商品房及地下2号车库，合同约定交房期为2000年9月30日。合同签订后，被告支付了部分购房款。2001年3月桥生花园验收合格，但未与被告办理所购商品房的交房手续。2001年9月，原告成山物业管理公司与桥生花园筹建处签订了物业管理委托合同，约定由原告对桥生花园进行物业管理，有效期为合同签订之日至业主委员会成立之后两个月。桥生花园业主委员会成立之后，同样委托原告继续对桥生花园进行物业管理，有效期至2005年9月20日，原告依委托合同对桥生花园进行了物业管理。在此期间，2001年11月28日，因涉及刑案，桥生花园11层商品房及地下2号车库被有关部门扣留。2003年被告曾以业主身份派代表参加桥生花园业主会议。

裁判

一审法院认为,被告明海公司虽然与桥生花园筹建处签订了商品房预售合同，并支付了购房款，但其并未从桥生花园筹建处取得所购房产，该房产至今亦未登记到被告名下，因而不能确定被告系桥生花园11层商品房及地下2号车库的所有人或业主;原告成山物业管理公司未举证证明被告已实际使用了该房产，因而被告也不是该房产的使用人。被告由于自身认识上的错误，曾将自己作为该房产的业主，但并没有因此改变被告未取得上述房产所有权的事实。有关部门虽然出具清单扣押上述房产，从法律原理及相关法律规定来看，其所扣押的只是一种合同权利而非房屋这一特定物的所有权。因此，一审判决驳回原告成山物业管理公司的诉讼请求。

二审最终以调解方式结案，双方当事人自愿达成协议：上诉人成山物业管理公司不收取讼争费用的滞纳金;被上诉人明海公司则按物业管理费和水电费总额的70%向成山物业管理公司缴纳物业管理相关费用。

评析

双方争执的焦点在于被告明海公司是否是桥生花园11层商品房及地下2号车库的业主或使用人?因为根据《物业管理条例》(以下简称《条例》)第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”被告明海公司是否是业主或非业主使用人，将直接关系到原告成山物业管理公司的诉讼请求是否应得到法院的支持。

(一)明海公司是否本案中物业管理费的缴纳主体?

根据《物业管理条例》第四十二条的规定，物业管理费的缴纳主体有三类：一是业主，二是物业非业主使用人，三是房地产开发商。房地产开发商是指具备一定资格，取得政府有关部门的计划立项、规划审批，并经过房地产项目的发包施工，最后租售楼盘的房地产开发企业。很显然，被告明海公司不是房地产开发商，不能在开发商名义项下要求其支付物业管理费。

《条例》第六条第一款明确规定：“房屋的所有权人为业主。”即业主必须取得房屋的所有权。在实践中获得房屋所有权最主要的途径为房屋转让，主要包括房屋的预售、现售、赠与和继承等。

房屋所有权的转让以登记为生效要件，房屋购买者只有办理了权属登记手续，被房地产管理部门登记为产权人后才可称为业主;仅办理了商品房预售或出售合同登记备案的并不能成为业主;另外，依据我国各个地方政府制定的地方性法规，仅享有使用权的公房使用人也不能成为业主。

本案中，被告明海公司虽然与开发商签订了商品房预售合同，并支付了购房款，但桥生花园11层商品房及地下2号车库的所有权尚未登记到明海公司名下，因而，明海公司未取得上述标的所有权，其不是桥生花园11层商品房及地下2号车库的所有权人或业主。正因为如此，原告要求被告以业主身份支付物业管理费缺乏法律依据。本案中桥生花园11层商品房及地下2号车库于2001年被扣押，在扣押期间被告是不可能入住使用的，况且原告始终无法提出被告已经实际使用该物业的证据。可见，若要被告明海公司以使用人的身份承担物业管理费，也是于法无据。

虽然本案中被告既不是业主，亦不是实际使用人，根据法律规定不负有缴纳物业管理费的义务;但二审调解结案时仍由其支付70%的诉争费用，这是有法律依据的。首先，从公平原则及当事人意思自治出发，被告自愿承担部分费用，法院应当予以支持。其次，一般而言，房屋买卖合同的签订时间与房屋权属登记的时间并非一致。在房屋购买者已经支付全部或部分购房款，但尚未取得土地房屋权证时，其虽然不是业主，但其对尚未入住的房屋享有相当的控制权和期待权(尤其是已经办理了商品房买卖合同登记备案手续的购买人，其享有对抗第三人的权利和将来取得房屋所有权的权利)，并因此事实上受益于物业管理企业提供的管理服务。因此，从法理上说，本案中被告明海公司应当支付部分的物业管理费。

(二)物业管理费缴纳应当从何时起算?

在物业管理费的起算点上，不妨采取选择性标准，即以土地房屋权证的办理日期和入住手续的办理日期先者为标准。根据法律规定，物业管理费主要由业主缴纳，业主应当在取得土地房屋权证后及时办理入住手续并预交物业管理费;但实践中由于种种原因土地房屋权证的取得与入住手续办理往往脱节，有的先入住后办权证，而有的办了权证不办入住手续，由此极易产生物业管理费争议。物业服务不是私人服务，而是公共服务。物业管理费主要是为物业公共服务的收费，保安、清洁、绿化、共用部位和共用设施的维修等，都是为整个社区服务的，不管商品房权属有没有登记，房屋有没有入住，其费用都一样支出，成本一样产生。只要人们购买了商品房，成了业主，无论你办不办入住手续，也不论你住不住在那里，你都已经享受了物业管理企业提供的服务，都应当缴纳相关费用。

(三)桥生花园开发商是否应该为空置房缴纳物业管理费?

桥生花园开发商是否应该替这部分物业缴纳物业管理费?如果没有二审程序，原告成山物业管理公司可否变更被告为桥生花园开发商，要求其支付物业管理费呢?笔者认为，根据业主应缴纳物业管理费的规定，空置房的物业管理费应当由房地产开发商来承担。由于《物业管理条例》出台以前的法律法规对此没有明确的规定，实践中便出现让开发商掏空置房的物业费，业主根本无法做到，物业公司也不敢干涉的情形。为了明确空置房物业管理费的缴纳对象，《物业管理条例》第四十二条第三款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”从法律层面上看，权利和义务责任应该对等，如果开发商享有的权利是完全的，其相应承担的义务也应该是完全的。开发商和业主都是物业的所有者、使用者，没有理由不缴纳同样的物业费。如果开发商在自己应该承担的物业费上打折，就侵害了其他业主的权利，从而影响到社区的品质。从公平性的原则上看，如果开发商因为自己没有卖出去商品房，而在物业费上打折的话，那么业主是否也可以在度假、出差时不缴纳物业费呢?如果后者不成立，开发商就应该为空置房缴纳全额物业费。

因此，本案中所发生的物业管理费应主要由桥生花园开发商来承担，其才是桥生花园11层商品房及地下2号车库的所有权人;但被告明海公司作为该物业的购买人，已经签订了商品房买卖合同，对该物业享有法律上的期待权及一定程度上的控制权，已经从物业管理公司的管理服务中实际受益，也应承担一部分已经发生的物业管理费及水电费。