作者: 倪斌鹭 | 2016-03-09 22:10

案例回顾：收取物业费应认清合同义务主体

【案情】

2008年5月，林某购买了天玺地产有限公司(以下简称天玺地产)在厦门主岛外开发的天鑫花园二居室、建筑面积65㎡的商品房1套。天玺地产委托天翔物业管理有限公司(以下简称天翔物业)实施前期物业服务工作。林某购房同时也与天翔物业签订了合同，并经简易装修后，将商品房出租给陈某一家使用，但租赁合同未约定由谁承担物业服务费用。林某认为从今往后自家的房子已由承租人居住使用，物业服务费用理所应当由实际使用人交纳，并将旨意书面通知天翔物业。不料，天翔物业通知陈某预交头3个月物业服务费用时遭拒;随后，天翔物业函告林某，要求其承担此物业服务费用，同样遭拒。

6月，林某从天玺地产处得到了分户面积测算报告，发现所购房屋实测面积比合同签售面积少了3㎡，误差率已超出买卖双方约定的3%。林某依约要求天玺地产退还因面积“缩水”而多收的购房款2.1万元，天玺地产随后向林某发来一份退款通知书，内容大致为，因天鑫花园入住率太低，物业服务费用入不敷出;为了更好地服务业主，天玺地产拟将退还林某的购房款2.1万元转为林某今后应交纳的物业服务费用。林某粗估这笔钱抵得上十来年的物业服务费用，坚决不允。

天玺地产、天翔物业、林某、陈某四方前后协商了一年未果，2009年5月，林某遂向厦门某区法院起诉，要求天玺地产返还房屋面积差价款2.1万元，并支付违约金1万元。天玺地产、天翔物业则反诉林某，要求其及时支付拖欠了1年的物业服务费用1,170元及公摊水电费;并且要求实际承租人陈某承担连带责任。天玺地产、天翔物业认为，将林某房屋面积差价款预交为物业服务费用，由物业管理企业代为保管，并无不当。理由是，天鑫花园只有一部分业主实际入住，许多业主不积极交纳物业服务费用，给小区的物业服务工作带来了很大困难，而交纳物业服务费用是全体业主最基本的义务;林某预交的物业服务费用，也是他今后应该交的。故请求法院驳回林某的诉讼请求。

【判决】

法院经审理认为，林某与天玺地产、天翔物业、陈某之间签订的商品房买卖合同、物业服务合同、房屋租赁合同，均是签约各方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定。因此，所签订的合同合法有效，应受到法律保护。据此，根据《商品房买卖合同》约定，如果房屋实测面积与签售面积的误差超出3%，买受人可以获得多交的房价款的退款。本案中，林某所购房屋的实测面积比合同签售面积少3㎡，超出双方约定的误差率。林某要求退还多交的购房款，符合《商品房买卖合同》的约定，且未违反相关法律规定，其请求正当合理，应受到法律支持和保护。天玺地产将应退还林某所多交的购房款直接支付给物业管理公司，作为林某今后交纳的物业服务费用，该行为已违反了双方约定，构成违约，应当承担违约责任。因此，天玺地产、天翔物业抗辩理由不成立，法院不予支持。另一方面，天翔物业已经依约向全体业主或物业使用人提供了包括安保等在内的相关物业服务，林某作为小区业主，理应交纳合同约定的物业服务费用。承租人陈某既不是物业服务合同的当事人，其与林某签订的房屋租赁合同也未约定由陈某承担物业服务费用，因此，天翔物业要求陈某承担物业服务费用没有法律依据，其也不应当承担连带责任，故驳回天翔物业此项诉讼请求。

鉴于自2007年10月1日起施行的《物权法》并未对物业服务费用的收取和交纳作出明文规定，2010年1月31日，法院根据《合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条规定，判决：天玺地产在判决生效之日起7日内向林某返还其多交的购房款2.1万元，并支付违约金1万元;限令林某在判决生效之日起7日内向天翔物业支付其拖欠的物业服务费用1,170元及公摊水电费;陈某不承担交纳物业服务费用的义务，不应承担连带责任。

【评析】

将应退还给业主的购房款转变为业主今后应交纳的物业服务费用，系混淆了以上两种性质不同费用的行为。

退还多交的购房款是基于商品房买卖合同而产生的，因此，当事人应是天玺地产和业主二者。购房款本是天玺地产以交付房屋为对价而享有收取的权利，但在特定情形下，购房款的归属也会发生变化。2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对房屋面积出现误差情况的处理有明确规定，其中，对房屋实际面积小于合同约定面积的情况规定为：面积误差比绝对值超出3%的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。如买受人同意继续履行合同，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息，由出卖人返还买受人;面积误差比超过3%部分的房价款，由出卖人双倍返还买受人。但该条款以买卖双方没有具体约定为适用前提。本案中，由于房屋面积“缩水”，依照《商品房买卖合同》约定，以购房合同签售面积为计算依据的购房款，由于面积误差导致多收的房屋价款，相应地应由天玺地产予以退还。

物业服务费用则是基于物业服务合同而产生的，因此，当事人应是物业管理公司和业主二者。根据2004年1月1日起施行的《物业服务收费管理办法》规定，物业管理公司和业主之间可约定采包干制或酬金制等形式依约收取和交纳物业服务费用。可见，收取物业服务费用应当是物业管理公司以履行物业服务为对价而应享有的权利。

总之，天玺地产和天翔物业之间，在购房款的退还和物业服务费用的交纳事宜上，没有法律关系，彼此也不向对方享有权利，承担义务。本案中，天玺地产却将本应退还给业主的购房款转而交给了天翔物业，用其预交物业服务费用，显然是错误的，其违反了《商品房买卖合同》所约定的义务，需依约承担违约责任。

物业管理公司向业主一次性收取多年的物业服务费用，显失公平合理。

根据2003年8月1日起施行的《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”，在采用按季收费的天鑫花园，物业管理企业一次性向业主收取多年的物业服务费用，是违约行为;而且，其做法本身也不合理。

1、不利于物业管理企业服务水准的保障。若物业管理企业提前向业主收取了多年的物业服务费用，企业没有了生存的压力，有可能放松对物业服务质量的要求和对从业人员素质的培养，将不利于业主权利的保障。

2、忽视了业主的利益。物业服务费用作为资金，本身存在获得利息或产生其他收益的机会，而由物业管理公司向业主一次性收取多年的物业服务费用，增加了业主的负担。

业主与承租人对物业服务费用的交纳未作出明确约定的，物业管理公司可直接要求业主支付物业服务费用。

在现行的物业管理法律制度中，支付物业服务费用的义务直接源于《物业管理条例》和物业服务合同的约定。一方面，根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据与物业管理企业签订的物业服务合同，按时足额交纳物业服务费用;另一方面，许多物业服务合同示范文本的主要条款也是业主负有直接向物业管理企业支付物业服务费用的义务，也就是说，业主负有支付物业服务费用的义务，乃是基于物业服务合同和法律的规定而产生的。承租人义务则是基于房屋租赁合同而产生，且基于房屋租赁合同，承租人应当履行的是向出租人支付租金的义务。因此，物业服务合同法律关系和房屋租赁合同法律关系是性质不同的两类法律关系。承租人并非物业服务合同的当事人，没有支付物业服务费用的义务。因此，本案中，应当由业主林某而非承租人陈某支付物业服务费用。

根据《物业管理条例》第四十二条规定：“……业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。”按照债务转移规则，若业主(出租人)在将房屋出租给他人使用时，与承租人约定由承租人支付物业服务费用且经物业管理企业同意的，物业管理企业就可直接向承租人要求支付物业服务费用。本案中，由于业主林某和承租人陈某并未约定由陈某交纳物业服务费用，因此，林某作为业主仍需交纳物业服务费用。