作者: 舒顺凡 | 2016-03-02 17:01

案例回顾：“龙园印象”项目的前期介入

在现今的房地产服务市场上，全国绝大多数房地产开发企业都比较注重物业管理，聘请物业服务企业对项目开发进行前期介入，接受物业服务企业的意见。实践证明，这样做有利于提升物业档次、促进楼盘销售，有利于日后的物业管理工作，也有利于提升房地产企业的品牌，从整体上提高物业建设和服务质量。

深圳市楚山实业公司在开发劲嘉•龙园印象项目时，聘请深圳保利物业前期介入房屋的建设施工阶段。劲嘉•龙园印象项目地处龙岗区龙平东路龙园公园旁，建筑面积为32,000平方米，由四栋高层塔楼组成，小区绿化率较高，容积率相对较低，在深圳市龙岗区龙岗镇属档次较高的小区。该项目智能化设备设施较为完善，有可视对讲系统、地面(地下)停车场道闸系统、火灾自动报警系统、摄像监控系统等。物业公司如何履行物业前期介入职责，如何体现物管的作用及专业水平，做好方方面面的工作，具有重大意义。

售楼配合工作

龙园印象项目于2007年元旦开盘，保利物业及时派出保安、客服、工程人员配合甲方做好售楼处和样板房的秩序维护、物业咨询、车辆引导等工作，并在醒目处挂起保利物业进驻项目进行物业管理服务的横幅，让业主认知和感受保利物业的优质服务。加之甲方房屋销售定价合理，宣传工作到位，在开盘后的三个月时间内，39个商铺和356套住宅售罄。

提出合理化建议

由于龙园印象项目在规划设计方面存在一些不足之处，不符合物业管理和服务的要求，对此保利物业向开发商提交物业管理服务合理化建议，单就物业管理用房、停车场出入口、可视对讲及监控摄像头布置、小区大门设置开启、变压器经济运行、灭火器配置、儿童娱乐设施、小区标识系统、园林绿化等配套设施方面，提交前期介入报告15余份。有些问题属规划设计的欠缺，比如物业管理用房、公共卫生间、垃圾房等，设计图纸和预算均无此项目。保利物业提出，开发建设单位应另行增加预算，将物业管理用房设在二楼架空层，并按不同班次、不同工种单独分间设置，以避免相互干扰。最终开发建设单位一一采纳了前期介入报告的意见。

另外，介入期间物管主动要求参加开发施工方的每周工程例会，在会上将物管日常检查到的一些施工质量问题予以汇报并提出意见，防止施工单位在施工进度与施工质量方面出现顾此失彼现象，及时发现并消除施工过程中的安全隐患，此举受到开发商的好评。

接管验收

保利物业管理层对龙园印象项目的接管验收工作非常重视，要求物业正式接管阶段的工作一定要得到开发商和施工单位的支持，并同时要求施工方对物管发现的问题进行现场确认。接管验收要以国家有关建设工程的验收规范和物业管理条例为依据，制定出一整套严格的实施方案。

这一阶段主要有两方面工作：一是要求员工按照国家有关规范对项目施工质量和设备质量进行外在验收，以统一模板的记录表作好记录，再将记录情况以书面文件形式发给甲方工程部，要求其协调施工单位及时处理好。比如，检查验收时发现消防水泵电机三相电缆线截面积只有16平方毫米，对照电气图纸电缆线截面积应该是35平方毫米;再如检查得知电机未配置浮充电装置及机房隔音消音装置。保利物业将结果报告给甲方后，甲方责成施工单位很快对此问题进行整改。

二是做好系统及设备的功能验收工作，即对各个建筑设备系统及设备本身进行功能测试。这是接管验收的重中之重，因智能化系统涉及面广，工作较为复杂，实施难度也较大，所以做功能测试时需动用较多的人力物力，各相关专业都必须按要求选派精兵强将配合，而且要有非常好的组织策划，否则将达不到预期效果。首先，要与开发建设单位、施工单位沟通并达成共识，取得各方的配合支持，约定好功能测试的时间、地点、各方负责人、联系方式，以及由谁组织制订测试方案(或测试计划)等等。其次，要有严密的组织实施。如在组织消防系统功能测试的计划中安排的具体内容有：主持单位、参加单位、测试时间、测试顺序、测试流程、物资准备、现场应急、测试通知等;将这些内容全部打印，发至主要参加测试的人。第三，要根据实际情况制作一整套测试记录表，使测试达到工作规范化、记录标准化。测试消防水泵、消防排烟系统能否联动、消防主机屏幕是否显示消防图等问题时，将问题点记录在检查测试表中，请开发商和消防施工单位的负责人在表中签字确认，并规定整改期限。

保利物业对自身技术力量较为薄弱地方，如电梯系统验收检测，邀请兄弟单位把好技术测试关，同样用检查测试表中的数字和数据说话，并责成电梯厂家限期逐项整改。这种测试过程同时也是保利员工进行现场培训和学习实际操作的过程，通过兄弟单位的示范和自身学习，锻炼提升了员工的操作能力。

当然，接管验收并不能发现和解决所有问题，有些问题是需要时间才能发现的，比如屋面及卫生间防水等。这就需要根据国家《房屋建筑工程质量保修办法》等法规与开发商、施工单位签署接管验收谅解备忘录，明确规定对方在保修期内发现的设计、施工或系统本身存在的问题应承担的整改责任。比如小区绿化带的绿化苗木，过了一个冬季之后枯死了相当一部分，绿化施工单位对整改一直不太配合，对此事保利物业作为前期介入方函告开发商。再如，因消防公司与开发商存在工程款结算方面的矛盾，导致部分消防设备遗留问题时间较长，没有得到整改，对此除保存备案记录外，也不断向开发商提交书面报告让其签收，使物业公司始终掌握追溯设备维修费用的主动权。

人力安排

物业管理行业属于服务性行业，人力成本占总成本的大部分，如何节约人力成本，提高员工工作效率十分重要，特别是前期介入项目所派出的人员数量更是有限。龙园印象项目距离公司较远，如果仅依靠公司派人支持，势必加大人工成本，因此，必须注重员工业务能力、综合素质的培养，做到一人多岗、一专多能。保利物业主要从以下三点着手培养员工的综合业务能力：

1、接管验收开始之前，请设计单位、施工单位的工程技术人员给员工讲解系统的设计思想、系统构成、设备分布、运行维修注意事项等理论知识，同时到现场进行实操训练;

2、利用接管验收的机会，让员工更直接、更广泛地接触系统，使接管验收成为综合培训员工的好课堂;

3、建立设备运行维护共管期。一般情况下，新安装的设备从投入使用到完全正常运行都需要一个磨合期，在磨合期内设备最容易暴露出问题，特别是智能化、电梯、消防、道闸系统，有的还处于调试阶段。所以此阶段与施工单位建立设备运行维护共同管理是很有必要的。