作者: 倪斌鹭 | 2016-02-22 14:28

案例回顾：公共绿地买卖归属争议的裁判

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弘日公司将公共绿地作为私人花园出售，侵犯了小区业主的合法权益，其有义务将花园收回，因此应允许其起诉占有人杨先生，收回花园并恢复成绿地;业主杨先生要求弘日公司退还出售花园得款，符合法律规定，可以支持，但其对造成“花园”买卖无效的后果负有过错责任，且已实际占有和使用了该公共绿地，故要求赔偿利息损失的诉讼请求不予支持。为将讼争花园恢复成公共绿地，维护小区业主的公共利益，杨先生应将其在讼争花园内的添加物拆除，挪空腾出;弘日公司应将其设置的栅栏和基石拆除。

[案情回溯]

原告(反诉被告)：杨先生

被告(反诉原告)：弘日房地产开发有限公司(以下简称弘日公司)

2008年1月19日，杨先生与弘日公司签订了一份商品房买卖合同，约定弘日公司将一套商品房出售给杨先生;该房南面有附属花园一个，用基石和白色栅栏围成，面积为25平方米，售价为25,000元。合同签订后，杨先生支付了购花园款25,000元，弘日公司亦将讼争花园交付给了杨先生。杨先生在该附属花园内比照私家花园的格局，设置了相关的休闲游乐设施。

原告诉称：弘日公司曾向他口头承诺：该庭院由他独家占有，可以办理权属登记。杨先生依约支付了全部房款，这其中包括房款和该“庭院”的款项，并住进新房后布置了“庭院”，更换了草坪，铺了大理石地砖，又设置了庭院灯、小树等。由于被告所售花园属于新鹤苑住宅小区内的公用设施，被告将该花园出售，违反了国家技术质量监督局关于商品房销售面积计算的规定，无法办理权属登记，遂要求被告返还购花园款25,000元并赔偿利息损失。

被告辩称并反诉：原告以该附属花园属于新鹤苑住宅小区的公用设施为由要求退还花园的购房款，根据公平合理原则，请求判令原告退出附属花园并恢复原状。

反诉被告辩称：弘日公司不具备原告主体资格，该公共绿地的所有权、使用权已不属于弘日公司而属于小区的全体住户，因此应由小区居民或物业管理委员会代表居民起诉。

事实有下列证据证明：1、杨先生与弘日公司签订的商品房买卖合同一份，证明买卖关系的存在。2、厦门市商品房销售专用发票一份，证明杨先生已支付了购花园款。3、现场勘察笔录一份，证明讼争花园系新鹤苑小区公用绿地及原告已在花园内设置相关设施。4、照片五张，证明杨先生“花园”改造前后状况对比。

[法院判决]

法院作出如下判决：

1、被告弘日公司应于本判决生效之日起15日内，返还原告杨先生购花园款25,000元。

2、反诉被告杨先生应于本判决生效之日起15日内，将其在讼争花园内设置的“庭院”内的大理石板等添加物拆除。

3、被告弘日公司应于本判决生效之日起15日内，将讼争花园南面的栅栏及基石拆除，恢复成公共绿地。

[判例评析]

案例的裁判要旨是案中讼争的附属花园属于住宅小区的公共绿地，原告和被告擅自买卖公共绿地，侵犯了小区内其他业主的合法利益，故双方签订的商品房购销合同中关于本“花园”买卖的条款无效。实际上，仔细评析案例，其争执的焦点有三点：

1、小区公共绿地应为共同共有而非按份共有?

根据《物权法》的规定，小区内的公共通道或绿地，如果没有明确规定属于个人外，都应该属于小区内的全体业主共有。

共有是指某项财产同时属于两个或两个以上的人所有的民事法律关系，全体业主对住宅小区用地的共有关系是指对国有建设用地使用权的共有。根据《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”当部分共有人对是按份共有还是共同共有有争议，而主张按份共有的共有人又无法举证的，确定为共同共有。业主自行处分住宅小区用地的哪一部分不会影响其他业主的合法权益，处分哪一部分可能会对其他业主合法权益造成影响，是界定按份共有和共同共有的依据。因此，住宅小区内归全体业主共同使用的土地，如公用通道、绿地等，不能由某个共有人任意处分，应当确定为全体业主共同共有;住宅楼基座、固定停车位等可以归业主独占使用的，可以确定为业主按份共有。

2、公共绿地能否出售?

法院判令此买卖无效的理由如下：

(1)侵害了小区其他业主的合法权益。讼争的附属花园属于新鹤苑住宅小区的公共绿地，是小区的配套设施之一，全体购房者在购买商品房的同时，也就取得了对该绿地的使用权。杨先生和弘日公司擅自买卖新鹤苑住宅小区内的公共绿地，其行为侵犯了小区内住户的公共利益。根据我国《民法通则》(1986年4月12日第六届全国人民代表大会第四次会议通过，以下同)第五十八条：“下列民事行为无效：(五)违反法律或者社会公共利益的;无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”以及《合同法》的有关规定，违反公共利益的合同无效，故双方签订的商品房购销合同中关花园买卖的条款无效。

(2)出售公共绿地违反了国家有关规定。国家建设部和质量技术监督局关于商品房面积的计算、测量办法中，在商品房的套外面积及公摊等方面，均没有包含公共绿地部分，说明公共绿地不能计算在商品房面积内进行出售。根据《物权法》第七十三条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

3、弘日公司能否作为反诉的主体，要求杨先生拆除添加物、恢复原状?

一种意见认为，公用绿地的使用权属于小区的所有居民，而且原告占用公共绿地，侵犯的也是小区居民的合法权益，而不是房地产开发公司的利益，因此弘日公司不能以原告的名义，起诉要求杨先生拆除添加物、恢复原状。

法院认为，房地产开发公司可以作为原告起诉。理由如下：

(1)出售公共绿地的是弘日公司，现该买卖被宣告无效，法律后果是互相返还，原告杨先生应将该绿地还给开发商弘日公司。双方在本案中均有过错，应各自承担相应的责任。杨先生要求弘日公司退还出售花园得款，符合法律规定，可以支持，但其对造成花园买卖无效的后果负有过错责任，且已实际占有和使用了该公共绿地，故要求赔偿利息损失的诉讼请求不予支持。杨先生应将其在讼争花园内的添加物拆除，挪空腾出，弘日公司的反诉请求成立，予以支持。为维护小区内业主的公共利益，弘日公司应将其设置的栅栏和基石拆除，将讼争花园恢复成公共绿地。法律依据是《民法通则》第六十一条：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

(2)弘日公司将绿地作为花园出售，侵犯了小区居民的合法权益，其有义务将花园收回并恢复成绿地，因此应允许其起诉，收回花园并恢复成绿地，这样小区居民的合法权益才能得到确实有效的保护。业主具有使用小区土地的权利，但是这种使用不能影响到其他业主的合法权益。

(3)小区业主都是一些分散的家庭，如果再要求他们联合起来起诉，所要花费的成本自然较高，诉讼效率也较低。让开发商提起反诉，在一个案件中一并解决，也有利于节约司法资源。法院最后的判决，既不违反法律的有关规定，而且较好地保护了小区全体居民的合法权益。

过去由于法律上没有明确界定小区公共绿地区域的权利归属，所以与本案件的这一随处可见的现象相比，业主通过法律途径主张自己权利的案例并不多。现《物权法》中对小区绿地、物业服务用房、公共场所等公共设施的权属作了明确规定，这些公共设施应归全体业主所有。无论是开发商、个别业主、或者物业公司，无权买卖公共设施，即使利用公共设施开展经营活动，也必须首先征得业主大会的同意，经营收益的利用和归属也应由业主大会作出决议，业主大会可以决议通过分红的方式得到收益。所以像遇到杨先生等业主类似的问题，在《物权法》实施之后，完全可以通过向法院起诉，来主张自己的权利。