作者: 鲍轶欣 | 2016-02-17 16:15

保障性住房应该如何收取物业费？

保障性住房物业服务收费问题，是保障性住房物业管理的焦点问题。全面了解保障性住房物业服务收费方面的基本内容，准确把握收费标准的定位、收费的方式、费用的负担主体以及费用的保障等主要问题，对于推动保障性住房物业管理，保护保障性住房住户、物业服务单位等有关各方的正当利益，具有举足轻重的作用。

物业服务收费标准的定位

合理定位保障性住房物业服务收费标准，是做好保障性住房物业服务收费工作的基本前提，应当坚持以下几个原则：

体现服务的商品属性

由物业服务单位实施的保障性住房物业服务，原则上也应坚持市场法则，体现服务的商品属性。尤其是从提供服务的物业服务企业角度，企业作为追求利润的经营主体，既然按规定提供了服务，就应相应收取费用，与被服务的房屋性质是没有关系的。据此，上海市规定，物业服务企业应当遵守国家的法律、法规及有关规定，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的物业服务。

保障性住房物业服务作为(准)公共服务，往往由政府给予物业服务单位一定补贴，或对符合减免相应物业服务费条件的困难住户提供一定的补贴或补助。这种补贴或补助既是保障低收入者生活水平的一种福利措施，也是维持保障性住房市场化物业管理运作方式的必要手段。对物业服务企业而言，这种补贴或补助也应视为“物业服务收费”的一部分。也就是说，物业服务企业的物业服务收费，既包括了对保障性住房住户的收费，也包括了对政府的“收费”。

取决于服务标准的定位

由物业服务单位实施的保障性住房物业服务，原则上应当符合等价有偿的要求，遵循质价相符的一般原则。而按照质价相符的要求，保障性住房收费标准的定位具体取决于服务标准的定位。理论上讲，考虑到当前提供基本服务和保障的精神，保障性住房物业服务标准应当相应低于普通商品住宅的一般服务标准，并根据社会经济发展情况而适当调整。

目前，各地对保障性住房物业服务标准缺乏明确的定位，没有制订专门的保障性住房物业服务标准，实践中直接适用普通住宅小区的相应标准。如广东省江门市规定，物业服务企业提供的服务必须达到中物协〔2004〕1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(试行)的三级服务。下一步，应当综合考虑规范服务、公平正义、国家财力等因素，尽快明确不同类型保障性住房的物业服务内容和具体标准，并据此确定专门的物业服务收费标准。

区分统建保障性住房与配建保障性住房

对统建的保障性住房小区，其物业服务标准应当相对低于普通商品住房的物业服务标准。对此，北京市住建委张农科副主任曾指出，当前以实行北京市物业服务一级或二级标准为宜。相应的，从收费来看，安徽省、青岛市等地规定，廉租住房、公共租赁住房的物业服务费按照有关物价部门规定的服务等级或类别的下限收取。对配建的保障性住房，其物业服务原则上无法从整体项目中割裂而单独采取一种标准，一般应纳入小区的统一管理和服务，其收费标准也应与小区的整体收费标准相一致。

需要指出的是，统建封闭的保障性住房小区的做法，从后期管理角度是值得思考的。在新加坡，与实施封闭管理的私人公寓等不同，组屋(由新加坡建屋发展局承担建筑的公共房屋)住宅区基本都是开放式的，其共用部分多为政府所有，公摊较小，从而对住户所收的物业管理费也仅为私人公寓的几分之一。可见，建设开放式的保障性住宅区，由政府拥有共用部分的相应产权，为政府介入并承担相应的维护和维修责任、合理减轻保障性住房住户的负担提供了正当化基础。

体现保障性住房物业管理的特殊要求

保障性住房的物业服务单位不但要考虑“住房”的问题，还要考虑“住户”的问题，即在做好普通物业管理的基础上，还需利用身处一线的组织及信息资源，严格执行保障性住房使用管理的特别规定以及物业服务合同的约定，配合做好保障性住房使用管理工作。站在物业服务企业的角度，提供的物业服务与收费应当质价相符，其在保障性住房使用管理方面提供的额外服务，应当由政府或住户通过适当的方式给予相应的补贴。

物业服务收费的方式

妥当确定保障性住房物业服务收费的方式，是做好保障性住房物业服务收费工作的重要内容。根据保障性住房物业服务收费的实践，可分为以下两种方式：

政府定价或政府指导价

实行政府定价或政府指导价的，应是关系国计民生、公共服务等方面并具有一定垄断特性的重要商品或服务。住宅物业服务，尤其是保障性住房物业服务，既关系民生问题，也具有一定的准公共服务以及垄断的色彩。现阶段，由于物业管理政策体系普遍尚未健全和完善，实行政府定价或政府指导价，有其合理性。

当前，有的地方似乎实行政府定价。例如，重庆市规定，公共租赁住房小区物业服务费由市物价部门会同市住房保障机构及相关部门研究核定。物业服务费实行动态调整，每2年向社会公布一次。广东省江门市规定，多层保障性住宅每月每平方米0.4元，高层保障性住宅每月每平方米0.6元。此价格为最高限价。

而多数地方实行政府指导价。一般来说，政府指导价允许在价格限制的基础上进行一定的浮动，比政府定价相对灵活。例如，广东省规定，对于经济适用住房销售价格、物业管理服务收费的定价，采用政府指导价的定价形式，由广东省物价局制订全省作价原则、作价办法以及全省指导价，并授权市、县人民政府在省规定的范围内制订具体价格或收费标准。成都市规定，保障性住房物业服务费用标准，在政府指导价标准内，由物业服务委托双方根据项目规模、物业服务事项及其质量等因素约定。济南市规定，安置房小区物业服务收费实行政府指导价，具体收费标准由市价格主管部门会同市物业管理主管部门根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等因素制订(安置房小区内经营、办公等非住宅房屋物业服务费实行市场调节价，前期物业服务阶段由物业服务单位按有关规定标准协商确定)。

市场调节价

随着物业管理行业的逐步成熟，住宅业主住房消费意识的进一步提高，以及相关配套政策的不断完善，由业主与物业服务单位平等协商，实行市场调节价，将是住宅物业包括一部分保障性住房(如经济适用房)物业的主要发展趋势。

从香港看，政府出资建设的公营房屋(类似大陆的政府公租房)，截至目前，除仍保留40%由特区政府房屋署自行管理以外，房屋署陆续将旗下公共屋邨的管理工作外包给私营物业管理公司。在2011年年初之前，全部公共屋邨的管理合约都是用包底制的方式外包给私人公司。这种方式便于计算物业服务收费的金额，并把人力、材料等成本的上涨风险转嫁给私营管理公司。但是，包底制可能导致很多有实力的物业管理公司不愿承接，而实力较弱的公司在承接后，容易发生通过降低物业服务质量而减少成本投入的情形，致使服务不很理想。为了缓解“劣币”驱逐“良币”的压力，自2011年年初开始，重新引入了代收代支的酬金制。

在北京市，从政策层面讲，成立业主大会以后的经济适用住房小区，可以实行市场调节价，并自主决定实行包干制或酬金制。

有人认为，政府定价或政府指导价比较僵硬，在价格的适时调整上往往难以实现，甚至严重滞后于实际成本的变化，导致部分物业服务企业生存困难，物业服务质量难以保障。但是，就当前环境看，物业服务企业与业主之间还缺乏平等、友好协商的传统与制度保障，加之国内保障房物业管理需要得到政府补贴，原则上实行政府定价或政府指导价，既具有公信力，又方便操作，更为适合当前我国物业管理发展阶段的客观情况。另外，保障性住房小区即使具备实行市场调节价条件的，采用包干制方式也更为可行，推行酬金制方式的条件尚不成熟。

物业服务交费主体

明确物业服务交费主体，是做好保障性住房物业服务收费工作的关键环节，不仅关系物业服务收费的成效，也关系整个物业管理机制的运作。产权型保障性住房，与普通商品住房一样，物业服务费原则上由业主支付。

租赁型保障性住房的物业服务交费主体问题，则比产权型保障性住房情况复杂。其交费主体，可分为以下两类：

一是由产权人支付。上海市规定，租住性质的保障性住房(廉租住房、公共租赁住房等)，物业服务费用由房屋业主承担。目前，已建成的北京市公共租赁住房项目物业服务交费主体也是业主，只是在房屋租金中包含了物业服务成本因素(但是否包含采暖成本因素，不同的项目有所不同);承租期间发生的水、电、气、通讯、有线电视和网络服务等费用，则由承租人自行支付。杭州市明确规定，公共租赁住房的水、电、气价格按照居民标准收取。

二是由承租人支付。安徽省、重庆市、成都市等地都规定，公共租赁住房的承租人应当按照规定交纳物业服务费用。杭州市规定，承租家庭应当与住房保障管理部门指定的专门机构签订租赁合同，并自觉履行合同约定的内容，按时缴纳租金、物业服务费等有关费用。为了确保承租人物业服务费的交纳，成都市规定，承租人拖欠租金和其他费用的，可以通报其所在单位，从其工资收入中直接划扣。重庆市也规定，承租人拖欠租金和其他费用的，可按租赁合同约定通报其所在单位或市住房公积金管理中心，从其工资收入或住房公积金账户中直接划扣。

需要说明的是，如果规定由产权人直接负担租赁型保障性住房的费用，则原则上在租金标准的测算中有可能包括物业服务费用，此时基于“打包”的因素，反而易于收取承租人应当交纳的“物业服务费用”，但不利于培养承租人的物业服务商品意识;如果规定由承租人直接负担租赁型保障性住房的费用，则承租人在租金之外还需另行支付物业服务费，这对于支付能力不高、对政府依赖心理较强的承租人来说，容易引发抵触情绪，从而产生较高的欠费风险。

物业服务费用的保障

针对保障性住房住户住房消费能力不足的实际，将住房保障从建设环节扩展到管理环节，对保障性住房物业服务进行相应的补贴，是做好保障性住房物业服务收费工作的根本保障。根据物业服务费用保障对象的范围，可分为以下两类：

定向性保障

即对保障性住房的住户，根据其经济收入等因素进行细分，对收入较低、生活更为困难的住户给予一定的或更多的物业服务补助。这种保障进一步区分了不同住户的支付能力，更符合公平正义的要求，但需要较高的操作成本。其大致又可分为以下两种模式：

一是“明补”模式，即住户按规定交纳物业服务费后，政府再对符合条件的住户给予相应的补助。例如，青岛市规定，承租家庭应按规定缴纳物业服务费，对缴纳困难的承租家庭可予以适当补助。2010年高层廉租住房物业服务费补助标准为每月每平方米建筑面积0.6元(主要补助内容为0.4元的电梯运行费、0.2元的公共区域绿化养护服务和共用部位共用设施设备日常运行养护服务费等);多层廉租住房物业服务费等补助标准为每月每平方米建筑面积0.2元(主要补助内容为公共区域绿化养护服务、共用部位共用设施设备日常运行养护服务费等);高层公共租赁住房物业服务费等补助标准为每月每平方米建筑面积0.3元(主要补助内容为75%的电梯运行费)。但物业服务费的补助资金不直接补贴给承租人，而由市住房保障机构按年度拨付物业管理公司，承租人按照应缴纳物业服务费扣除补助金额后的余额缴费。

二是“暗补”模式，即直接对住户减免物业服务费，减免的费用由政府与物业服务单位直接结算。例如，湖北省黄石市规定，承租人符合最低收入保障标准的，免收物业服务费;承租人符合低收入保障标准的，免收50%物业服务费;承租人不符合上述减免条件的，需全额承担物业服务费。济南市规定，安置房住户(包括居住安置房小区和商品房小区的安置户)物业服务补贴条件：享受最低生活保障的家庭，物业服务费全额免交;家庭人均月收入高于最低生活保障标准并低于(含)最低生活保障标准1.5倍的住户，按物业服务合同约定标准的50%交纳物业服务费;家庭人均月收入高于最低生活保障标准1.5倍的住户，按物业服务合同约定的标准交纳物业服务费;安置房转让、出租的，不享受上述相关减免政策。减免的安置房物业服务费，小区管理委员会与物业服务单位每半年核对1次，并经街道办事处确认后，报区财政从安置房管理服务专项资金中列支。

相对而言，笔者更倾向于“明补”方式，既有利于培养住户的物业服务商品意识，又反而使住户交费金额的实际差别隐性化，可以相应减少“暗补”状态下较高交费住户因心理失衡而拒交费用的风险。

普惠制保障

即不再进一步区分保障性住房住户的支付能力等因素，而是对保障性住房小区的住户给予一体化保障。这种“一刀切”的做法，更具效率，易于操作。根据物业服务费用补贴资金的直接来源不同，有以下两种方式：

一是实物补贴的方式，即通过赋予保障性住房物业服务单位对小区实物资产相应的使用和收益的权利，补贴物业服务单位的支出成本，以弥补物业服务收费标准偏低的政策亏空。例如，安徽铜陵、芜湖等市，在普通商品房小区按比例配建保障房和一定的商业设施，后者产权归保障房运营机构所有，其租金收入用于补贴小区配建保障房家庭物业服务费和租金的不足。南京市也规定，经济适用房小区可按不超过总建筑面积2%的比例建设商业用房，计入建设成本，房屋产权为国有，由所在地区政府负责管理，其经营收益在扣除管理维护成本后主要用于补贴经济适用房小区的物业管理支出。

正是在实物补贴的思路下，一方面，有人提出要确立“以管谋建”的思路——在设计开发保障性住房时，要为后期的物业管理部门设计建造一定规模的经营用房，以保证保障性住房管理部门利用经营用房的收入来补贴物业服务费的不足，以此来保证保障性住房维修的资金来源。甚至有人建议，可将与保障性住房有关的路段冠名权、广告设置权等相关城市资源进行组合、打包出售，并把所获得的收益用于补贴保障性住房的物业管理资金。另一方面，对于已经建成的保障性住房小区，可以通过社区改造或者转变配套用房性质等措施，为保证物业服务的可持续性提供相应的实物资产。

二是货币补贴的方式，即由政府直接对符合条件的保障性住房物业服务单位给予一定的补贴或奖励。这种方式在形式上虽然表现为政府对物业服务单位的补贴，实质上仍是政府对低收入者的补贴。例如，杭州对经济适用房、农转居公寓以及2000年以前交付使用的普通住宅小区实施专业化物业管理的物业服务企业，通过财政专项资金予以扶持。目前，南京、上海等地对老旧住宅区物业服务单位实施了类似的补贴或奖励方式，也可资借鉴。

目前，各地可以因地制宜，选择或综合适用定向性保障与普惠制保障两种方式。长期来看，应当按照公平正义的要求，主要采取定向性保障的方式，从而使政府补贴或补助能够与保障性住房住户的具体经济状况等有机衔接，避免保障范围的不当扩大或保障程度的不当提高。