作者: 现代物业 | 2016-02-17 10:51

业主与董事会对簿公堂公寓法人败诉

本案原告：卡拉斯&凯里尼集团有限公司

原告律师：M·迈克尔

本案被告：皮尔标准共管公寓法人837号，及相关公寓单位业主和抵押人

被告律师：A·大卫

审理法官：派瑞尔法官(本文第一人称叙述者)

案情介绍

本次诉讼申请的主要证据来自于原告卡拉斯&凯里尼集团有限公司(以下简称CC公司)董事阿泰夫·黛米安，以及被告皮尔标准共管公寓法人(以下简称公寓法人)董事会成员卡姆拉·纳利奈辛。

在2000年中，发展商“冬至”有限公司(以下简称发展商)在安大略省米西索加市开发了商住两用共管公寓项目。在2005年12月1日发至CC公司的购房协议中，发展商同意将共管公寓中的以下单位出售给CC公司：

(1)1层的商用单位：第1，2，3，4，5，6，7号;

(2)3层的商用单位：第6，7，8，9，10，11，12 号，连同位于1层、3层的5间储物单位第8，9，10，11号(位于1层)，13号(位于3层);

(3)5个停车位。

值得注意的是，在双方的购房协议中，12号单位被描述为商用单位。在协议签署时，发展商也曾明确地向CC公司表示，所有协议中涉及的单位均为商用单位。如此计算，在价值300万加元的购房协议款项中，12号单位作为商用单位的销售价格约为173,000加元。

在购房协议达成之时，发展商对该共管公寓的准确《章程》(编者注：加拿大共管公寓建成后由发展商按法律对其进行强制性法人注册，《章程》为该公寓法人的最高级别约束性文件)及《描述》还未注册并生效。而该《章程》的正式生效日期为2008年9月11日。在现已生效的《单位性状描述》文件中的C表单(界定单位用途的表单)和D表单(共管公寓各业主需承担的管理费用和共用设施的界定表单)中，12号单位被定义为储物单位。

现摘取《章程》中相关规定如下：

1.1 定义

该《章程》中所使用的术语与《共管章程》中的定义要求相符合;

除非本“章程”中出现特别的强调或指定，或因上下文需要而进行个别变动之处外，所有术语都以《共管物业法》中的要求为准：

(f) “商用单位”为位于1层的第1-7号单位，和位于3层的第6-11号单位;

(ff)“储物单位”为位于1层的第8,9,10,11号单位，和位于3层的12号单位;

……

4.3 商用单位

(a)(i) 商用单位的定义应与以下条件相符：用于并且只应用于商业运营、经营目的，且需严格按照米西索加市分区法律条例进行销售，不可例外。此外，不允许将商用单位用于如大型娱乐场所修建和全套标准式餐厅(不允许在商用单位中进行任何形式的餐饮烹饪和烘培)使用。

……

(iv) 不应限制商用单位业主将其商用单位用于租赁，亦不应限制承租人将其租用的商用单位及其内部设施对其他租户和转租人进行转租。

(g)商用单位业主和其他任何得到业主授权占用全部或局部单位的使用者都有权对所在单位进行内部墙体的安装、装修、拆除、更换等，亦可以在得到业主董事会批准后对物业的共用部分合理地进行附加设备的安装和装修。

4.6 柜式单位和储物单位

(a)所有的柜式单位和储物单位都应且只应用于储存无害、不可燃的物质，并不可为共管公寓及单位和共用设施带来任何形式上的潜在危害。所有的单位业主和使用人有责任和义务保持柜式和储物单位整洁干净。

(d)所有的储物单位都可由产权业主进行任意的买卖、租赁。同时，储物单位可以通过协议方式出售、出租给相关申请人和本公寓内部其他商用单位业主。需要注意的是，储物单位不可以任何形式出售、转让或分配给本公寓其他居住单位的业主(且该业主并不拥有商用单位产权)。根据《章程》第IV条规定，储物单位可以租给本公寓任何商用单位的承租人。

(f)任何可能对储物单位产权交易、转让过程造成影响的数据和文件，如果违反上述规定，将被视为完全无效。

4.13 单位出售及租赁限制条件

储物单位的产权、出售、租赁、收费、分配和转让行为都需遵循以下限制和约束：

(a)任何单位的出售、转让和分配都须遵循《章程》中4.4(d)和4.5(d)的相关规定;

(b)任何业主都不得在产权出售和转让后继续保留其业主权利。

在2007年和2008年，整个共管公寓项目的建设方案被定义为商、住混合型物业。第一层和另外一个“中间层”被规划为办公和商用。在该区域之上，是300多个居住单位。柜式和储物单位则位于建筑的地下层。12号单位位于“中间层”中，由于其具备共用的给排水和电力系统，被定义为商用单位。CC公司亦因此在购房协议签署时被告知12号单位确实为商用单位。

在CC公司的原定计划中，12号单位应被用作公司的总部办公室。但鉴于场地大小，12号单位并不适于该方案。为解决该问题，CC公司在2010年8月12日向本市规划调整委员会提出申请，所有单位的业主都被告知要参加会议，并听取了CC公司的申请。本次会议对该申请并无任何形式的反对意见。

2010年9月，CC公司获得了对建筑物内部进行装修的许可，内部的设备升级也于2010年秋季完工——整个12号单位被分割为一个接待区和5间办公室。

2010年10月，帕特尔博士与CC公司取得联系，希望能够租用12号单位作为其医疗实践的拓展区域(帕特尔的主要办公场所正位于该大厦的第一层)。帕特尔是具有家庭医师执照的医生，并刚刚完成了医疗美学课程。她打算将12号单位用于在执照医师监督下进行的医疗SPA服务。她希望将12号单位用于理疗和血液检验实验室。

CC公司同意将12号单位出租给帕特尔博士。租赁协议期为10年，租金为31,350加元/月(第一年)，并逐渐递增至35,150加元/月(第十年)。

但是在2011年1月17日，公寓法人律师致信CC公司：

受皮尔标准共管公寓法人837号委托，致信并告知以下信息：

在我们掌握的信息中，CC公司拥有该建筑中的若干商用单位，并在第3层拥有一个储物单位，即12号单位。并且，CC公司在没有得到公寓法人业主董事会批准的前提下，将该储物单位用于SPA服务。之前，代表公寓的物管经理曾与您进行了联系，并被您告知CC公司已经就“将12号单位用于SPA服务”取得了市规划调整委员会的许可。但是，您需要明白的是，这种做法——将储物单位用于商业用途——已经违反了公寓法人注册并生效的《章程》中的相关规定。

在此，我很遗憾地通知您，CC公司这种行为已经严重违反了《共管物业法》和《章程》。如果CC公司能在开展SPA商业服务前向业主董事会咨询相关信息，就会知道这种行为是被禁止的。

因此，CC公司必须马上停止12号单位的SPA商业服务活动，并保证未来不再违反《共管物业法》和《章程》，将任何储物单位用于商业用途。

CC公司必须马上按照以上要求采取相应的措施，并于收到本函的14天内偿还公寓法人支付的法律费用458.78加元。

2011年2月25日，公寓法人律师致信CC公司律师，要求其保证在14天内将12号单位恢复至初始状态。

2011年5月13日，CC公司提起了本次诉讼，请求对现行的公寓《章程》进行修改，解除对12号单位的“储物单位”定义并冠以“商用单位”的使用权限。而且，为达到修改《章程》的目的，CC公司准备将12号单位的物业费分摊系数0.02396(储物单位系数)提升至商用单位费用系数(0.07356至0.23470之间)。

公寓法人业主董事会成员卡姆拉·纳利奈辛称，如果CC公司最后胜诉，共管区域内的各种行人和机动车将极大地增加，这意味着将给所有业主带来更高的共用设施管理维护支出，并且，将使数目特定的商务访客停车位更加紧缺。这些可能产生的后续影响都是所有业主不想看到的。

尽管法院的通知中遗漏了文件返还的具体时间，但是根据2011年11月25日司法通知的规定，涉案建筑中的所有业主都应得到一份有关本次诉讼申请的通知文件。但是并没有任何业主出庭。

法律分析及判决

CC公司的诉讼申请的法律依据为《共管物业法1998》第109条：

法院指令第109条

(1)公寓法人和单一业主都可以向本省高级法院提出修改相关《章程》和《条例》的诉讼申请。

法院诉讼申请通知

(2)原告方需提前至少15天对涉案公寓法人及其所有业主和抵押权人发出诉讼申请通知。这些业主和抵押权人应是在该诉讼发生前30天时根据本法案47条(2)款规定于本公寓法人名录上注册成功的;不过原告可以不向自己发出一样的通告。

审理依据

(3)法院可以作出修改《章程》或《描述》的判决，只要条件符合：具有十分必要性、或有错误亟待修正、或《章程》与《描述》的条款存在矛盾、或在执行时超出了《章程》与《描述》规定的用途。

登记注册

(4)《章程》和《说明》中的修订要在正式核准的判决副本给出之后方可生效。

CC公司提出，在审理的过程中将12号单位定义为储物、柜式单位属于《共管物业法1998》第109条中规定的“错误”的情形。另外，12号单位在设计时就是按照商用单位所应具备的面积、位置和设备等建造的。所以，12号单位不可能是储物、柜式单位。无论从建造结构上还是内部设备上看，12号单位都是商用单位。将其定义为储物单位在建筑内部结构上也是极不妥当的。

公寓法人则提出，经注册的现行《章程》已经生效，且亦是在《共管物业法1998》基础上制订，是可以保护现在和将来的所有业主的合法权益的。我由此发现，公寓法人一直认为本案不适用第109条的原因是，它认为所有其他业主的权益都是捆绑在公寓《章程》和《描述》对12号单位是储物单位的界定之上并由之来确立的。

另外，公寓法人认为CC公司滥用第109条，是为了绕过《共管物业法1998》规定的业主决策的民主程序而直接对《章程》内容进行更改。

我认为，在当庭案件中，发展商坚称12号单位为商用单位，按照商用单位的标准修建，并最终以商用单位形式出售。如果参考注册过的本公寓项目发展规划，我们可以看到12号单位的大小和建筑中所处位置都决定了它是一个标准的商用单位，而不是储物单位。如果开发商当初没有回避对12号单位在《章程》上的定义工作(理由是其认为可能在审批过程中遭遇麻烦)，则12号单位毫无疑问将被定义为商用单位。另外，12号单位周边的其他单位业主并不曾、亦不会因为该单位业主将其按原本设计的商用用途使用而遭遇任何形式上的麻烦或困扰。

因此我认为，《章程》中对12号单位进行“储物单位”的定义属于瑕疵，不准确，与12号单位的建造初衷和公寓实际情况相违背，但并不构成“错误”。我认为当庭情况满足法案109条中“具有十分必要性”以及“有错误亟待修正”的情况。

我认为，对现行共管公寓《章程》进行修改是十分必要的——应使修改之后的内容与共管建筑内单位的营建、销售方式相一致。此外，我并不赞成发展商“宁可事后道歉也要省去获得许可过程中可能存在的麻烦”这种经营策略。无论是原告CC公司，还是被告公寓法人都不是因运营过失而触犯条例的罪人——双方都是发展商经营、操作过失的受害者。对于上述两“无辜者”，以及另外一方帕特尔博士，在这中间，修改现行《章程》对公寓法人和各方带来的影响是最小的。

因此，我宣布终结当庭双方对12号单位商用单位身份的争议，并勒令发展商申请12号单位的商用权限标准认证。CC公司已经主动准备提高该单位变为商用单位后所需承担的分摊费用。另外，我并不认为在12号单位的性状发生改变后会如公寓法人所说的那样，招致更大量的访客和机动车——因为帕特尔博士已经将12号单位用以诊断病人，则必然会有相关的规定对附近活动进行限制。如果不对现行《章程》进行修改，则CC公司在购买资产时为12号单位支付的177,000加元就变得毫无意义。并且，从另一方面说，如果12号单位如《章程》所说为储物单位，那么它甚至不能够被转让给任何人——因为它所处位置与其他储物单位分开，且12号单位周边的所有商用单位都已经被售出。

尽管公寓法人反对修订现行《章程》，但其对《共管物业法1998》中第109条款的理解(编者注：指公寓法人认为CC公司意图绕过法案规定的民主程序一事)是不恰当的。如果那样的话，毫无疑问降低了法院对不合理现象的矫正职能。民主修订程序和法院判决互相独立，互不干扰。

最后的审理结果为，在CC公司愿意分摊更高的物业费前提下对现行《章程》进行必要的修改。我非常高兴地看到，在此案中《共管物业法1998》第109条没有牵涉到任何的所谓“公平”和任何私利。

结论

由于以上各项原因，我宣判原告方CC公司胜诉。

本案的审理将不存在任何的开销和赔偿。尽管公寓法人败诉，但是其立场是相对合理的，且在履行其共管公寓管理职责中难以避免。因此，我宣布当事双方各自承担诉讼所产生的费用。

(案例来源：安大略省高级法院)