作者: 申革联 | 2016-02-17 10:08

第三方监理必须确保责权利统一

《北京市物业服务第三方评估监理管理办法(征求意见稿)》(下文简称《办法》)的出台，开创国内物业管理第三方评估监理的先河。该市锁定物业服务评估监理业务范围包括：(一)物业服务费用评估;(二)物业项目交接验收;(三)物业服务质量评估;(四)其他需要评估监理的事项。这四项业务范围，虽然不能完全解决物业管理中建设单位(开发商)、物业服务企业、业主之间的所有矛盾，但是引入第三方评估监管法人至少能将政府过去的行政行为变为市场行为，并且发挥评估监理专家在第三方评估监管机构中的作用，无论从程序还是内容的设置上都给建设单位(开发商)、物业服务企业、业主三方一个公正、专业、可信的操作平台，也因此减少了政府主管部门的社会事务职责。

在讲究责、权、利对等的社会里，笔者认为，当政府将物业小区社区服务管理职能交付给物业服务企业的同时，并没有较好地包容物业服务企业应有的市场行为，也没有更好地诠释业主的权益。原因是，在住宅小区开发建设和管理的整个“生命周期”中，建设单位和政府部门在开发建设环节中占有了绝大部分的利润，却将漫长的管理环节摆在“食之无肉，弃之有味”的“鸡肋”位置。

目前，北京市物业服务初始定价引入第三方监理机制，要求“建设单位在预售(销售)房屋前，应当委托物业服务评估监理机构依据物业服务事项及标准评估物业服务费用，并应提供项目类型、建筑面积、共用设施设备情况、拟承诺的服务事项及标准等相关资料”，这就将过去的政府定价和政府指导价的职责赋予了第三方监理机制，也将今后矛盾的焦点转移到第三方监理法人身上。通过市场行为解决市场争端，这无疑是一大进步，但同时留给笔者这样的思考：

1、如何保障第三方评估监理法人的专业性，如何监督其公正性;

2、物业项目交接验收以往是政府主管部门会同建设单位有关部门共同执行，现在交由第三方评估监理法人(目前社会上已有自助组织验房机构承接该项业务)，这在法律上和行政上明确了第三方评估监理法人合法的从业资格，也赋予第三方评估监理法人对隐蔽工程分担交接验收失察的法律责任;

3、第三方评估监理法人有权应业主的委托评估物业服务企业的物业服务质量，但是否应当同时拥有对不符合质量要求的物业服务企业加以降级处理的权利(该权力政府并没有随同物业服务质量评估职责一同赋予第三方评估监理法人)。

第三方评估监理法人的专业性和公正性

《办法》第十四条规定物业服务评估监理机构应当具备下列条件：

(一)具有独立法人资格，专业从事物业服务评估监理业务;

(二)注册资本100万元以上;

(三)有固定的办公场所和开展评估监理业务所需设施、设备和办公条件;

(四)具有工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人;

(五)法律、法规、规章规定的其他条件。

以上条件明确了第三方评估监理机构的独立法人资格，并且将专职管理和技术人员的知识结构限定在工程、管理、经济等相关专业类别。为了保证评估监理的公正性，“市房屋行政主管部门建立物业服务评估监理专家库并定期公布专家名单，物业服务评估监理机构从事评估监理业务时从专家库中选择专家”。

专家评估监理机制具有较高的专业性和公正性，只是专家的遴选建议多从与开发建设公司和物业服务企业关联度较少的高校和科研机构的专业人员中选择，显得有失偏颇。此外，政府应尽快出台有关物业服务初始定价第三方监理机构介入管理细则，明确第三方监理机构的责、权、利和所应承担的义务。

建设单位(开发商)、物业服务企业、业主委员会其中任何一方对物业服务费用、物业项目交接验收、物业服务质量和其他需要评估监理的事项有异议时，每一方都可以按“谁委托谁付费”的原则聘请第三方评估机构进行重新评估。对第三方评估监理机构以及专家的公正性有异议时，任何一方都有权要求对评估结果进行复核或者重新评估。这一方面保证了各方权益主体之间都拥有平等的法人权利，却也无形增加了业主的维权成本。

当然，利用规则进行无休止的复核和评估并非是北京市推行物业服务第三方评估监理管理办法的本意和宗旨，第三方评估监理机构的权威性和社会认可度有赖于行业的健康发展和壮大。我们应当由此而逐渐认识到现行的房地产行业协会、物业管理行业协会、监理协会的专业性、权威性和公正性建设的重要性和意义。对政府而言，这也是一个在推行社会事务和市场管理行为下放的改革创新实践过程中必须进一步保证责、权、利统一的信号。

物业项目交接验收

《办法》第七条规定：建设单位向全体业主移交物业项目时，可以共同委托物业服务评估监理机构进行交接查验。物业服务评估监理机构依据《北京市新建物业项目承接查验技术标准》及其他相关规定对物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地、物业项目图纸资料及设施设备运行维修记录等查验后出具查验报告。

全体业主选聘新的物业服务企业、其他管理人或自行管理时，可以共同委托物业服务评估监理机构组织查验。

从该规定字面理解，建设单位向全体业主移交物业项目的时段应该在业主委员会成立以后，并且物业服务企业已经在行使职责，这就属于建设单位(开发商)、物业服务企业、业主委员会三方共同验收。查验后出具的查验报告是否要在报告中明确建设单位的保修期和保修项目是敏感和关键的，规定并没有给予明确。建议政府应尽快出台物业项目竣工验收管理细则和质量责任归属准则。

在管理细则中要约定建设单位(开发商)、物业服务企业、业主委员会三方的责、权、利和所应承担的法律义务，从而为物业费的初始定价创造一个良好的操作环境，进而促使物业费初始价格的评估更加客观、公正、合理，避免开发商将建设阶段的遗留问题推诿给物业服务企业，也避免物业服务企业将管理阶段的问题搪塞给建设单位。

目前通常的做法是，开发商在售楼前就核定好物业费并向消费者公布，但没有业主会想到去看看小区的消防设施、电梯等等合不合格;即使想看，非专业人士也看不出问题来。现在规定在预售前由建设单位委托第三方监理机构完成物业服务费用评估和物业项目交接验收，这是一大进步。

第三方监理机构业务范围第一项重要的职责就是制定物业费的定价标准，但是，物业费合理定价需要以物业设施设备的良好运行状态为依据，保证采集到真实的能耗指标，随后才能进一步测算出小区物业费的定价标准。这就要求第三方监理机构具备各方面的专业人才。

一般来说，开发商测算出物业费价格后，会在售房时公示，其中包括整体物业费的价格、电梯费、卫生费等。假如物业费定在某数额之内，第三方监理机构介入后测算发现，各种服务加在一起低于这个数额，那么这个结果同样需要在售楼处公示。这会让消费者在买房前就看到新的物业费价格估算，消费者的选择就会更加理性，同时也是对物业费认知的一个消化过程，这就避免了日后业主缴纳物业费用时的一些纠纷。

值得商榷的是，在一个楼盘竣工验收时，第三方监管机构受建设单位委托进行项目验收，并不是代表业主委员会进行验收。业主委员会对原来的收费以及项目验收有异议，可以再委托其他第三方评估监管机构进行再验收，包括对物业服务费、物业设施的质量、小区的共用部位和公共设施、配套设施等进行复核和查验。第三方代表只代表第三方的立场给出专业、公正的意见，若签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的评估监理报告，应由房屋行政主管部门责令限期改正并予以公示;造成损失的，依法承担赔偿责任。

对于隐形工程以及其他方面发生质量问题时，应该按合同规定的条款各负其责，把验收失察的质量责任完全归咎第三方评估监管机构是不科学也不公平的。建筑的质量问题本来就是施工方、建设监理方和建设方的责任，假如设立第三方评估监管机构初衷是为了分担建筑质量问题，那就是增加一个责任推诿的对象，实在是管理上的一个悲剧!

物业服务质量评估

物业服务质量是与物业服务费直接挂钩的，有什么水准的服务质量就有什么级别的收费标准。为了减少争端，政府物价部门应该牵头组织有关专家制定不同等级的服务收费标准，并且要将第三方评估监理专家对物业服务企业的服务质量意见作为评定物业服务企业等级的依据，不同等级的企业可以根据市场按浮动价格进行收费调整，同一等级的企业针对其提供的服务项目和质量可以降低或提高收费标准。利益各方应该一切以第三方评估监理专家的意见为依据，这或是目前为止最公平的管理模式。

《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》是物业服务规范管理的一个新举措，它给物业管理行业事务争端带来一种第三方权威评判，尽管实际操作起来还有一个不断完善的过程，仍然不失为一个很好的办法。

希望政府在将事务和责任下放社会的同时，也要将部分权力下放，并且要加大力度培育商品市场行业机构管理的专业权威和公信力!