作者: 张跃敏 | 2016-02-17 10:08

商品房老区改造如何实现保值增值？

商品房老区本体及设施老化后给业主、管理工作带来的不便和管理难度

改革开放以来，人民生活水平不断提高，特别是伴随着住房制度改革的深化，房地产业的不断升温，沿海开放地区及内地新建了大量的商品房。对于使用期限为70年的房屋来说，最初的5-10年属于“光彩照人”的年纪，然而，随着房屋使用年限的增加，一片片建成10年以上的房屋逐步呈现衰老迹象，物业本体的外观及附属设施，由于建造之初受客观条件或选用材料的限制，本体外观出现裂缝、渗漏水、设施老化、外观陈旧等现象。这些现象给业主、物业管理公司都带来了很多的问题。

1、对于业主来说，这些现象的存在不仅给日常生活造成极大的影响，也给业主间的邻里关系造成了一定的影响。

外墙裂缝渗漏水，一遇雨天，外面大雨，屋内小雨;长期的渗漏水造成业主家中墙壁潮湿发霉，户内线路漏电，经常跳闸，存在极大的安全隐患。天花板、墙壁的老化、裂缝造成的渗漏水，极易导致业主间相互指责，造成业主间的矛盾。

2、对于管理公司而言，经常要修缮、维护，工作量增加，管理难度增大，另一方面维修资金却非常有限，所以显得力不从心。

部分业主认为已交纳了管理费用，物业管理服务公司作为物业的管理者就应当承担房屋维修的所有费用，而管理费用和本体维修基金，对于使用十年以上面临本体外观、公用设施全面的修缮、维护就显得“心有余而力不足”。物业公司只能依据相关的法律法规，利用小区现有的维修基金对于上述情况进行局部的修补和养护，往往出现渗漏的地方修补好，新的位置又出现渗漏。重复修补的最终结果是“治标不治本”，造成建筑物外观陈旧“满目疮痍”。所以，一到雨季，出现了业主反映渗漏水情况的电话铃声不断，现场工作人员四处奔忙现场查找渗漏原因;雨天业主担忧、烦恼，现场工作人员忙碌的情景。物业公司在此过程中不但花费了大量的人力、物力、财力又导致业主不理解情绪不断的高涨。而且造成业主将生活中的不便及怨气归结为物业公司，此种现象如果得不到有效的解决，必然影响物业公司提供服务的质量，给房屋的正常使用及“保值、增值”造成一定的影响。

所以，对于使用年限超过10年以上的商品房制定一套包括改造款项的筹集、管理，物业管理公司、业主和业主委员会在房屋维修上有何权利和义务、政府主管部门的监督等一系列行之有效的商品房老区改造管理办法已迫在眉睫。

商品房小区改造的过程细节控制和成功经验

天景花园位于深圳市黄贝路西北侧，占地面积12240平方米，建筑面积20500平方米，是万科房地产公司开发的第一个商品房住宅小区，1990年8月竣工投入使用。十多年来，小区一直保持着草常绿、树常青、路常净、邻里和睦，成为闹市中一片祥和的绿洲。但随着使用年限的增加，小区内的房屋同样出现了屋面、外墙渗水和公用设施老化等现象，并且由于历史的原因，房屋本体维修基金从1997年才开始收取，历年的本体维修基金已用于日常的修缮和养护，房屋价格也随着市场的调节呈下降趋势。在本体维修基金不够的情况下，如何使房屋能够得以及时的修缮，使物业能够正常使用及“保值、增值”，是摆在业主们、管理处面前的一个难题。

全国首个成立“业主管理委员会”的天景花园又走在了商品房老区改造的前列，经过物业公司和业主委员会成员多次的业主意见征询，上门与业主进行沟通，晓之以理、动之以情地对不愿进行改造的业主做思想工作，并通过双方的共同努力，在征得小区80%以上业主书面同意的前提下，完成了屋面、外墙、道路、楼道、绿化等改造项目的材料选用、评估工程施工方综合能力等方面的工作。确定对小区范围内的房屋本体、环境绿化、小区围墙、区内道路、住户楼道、防盗系统、儿童娱乐设施、休闲娱乐场所等硬件环境进行大规模更新改造，并和业主们确认了维修工程中的监督管理等事项。总结起来，主要有以下几点值得借鉴的经验:

1、对小区内房屋本体及重要的硬件设施进行更新改造。

天景小区硬件的更新改造主要有:◆全面铲除小区内的本体外墙的基、面层，使用日本进口SKK防水涂料对外墙重新进行防水处理和翻新粉刷;◆天面重新敷设防水、隔热层;◆小区道路重新规划，铺设新型广场砖;◆住户楼道瓷砖更换为釉面砖;◆草坪进行全面换土、重植，重新合理配置部分园林植物;◆安装了通透式围墙护栏;◆重新制作、安装小区宣传栏和各种标志等;◆全部拆除了原有的敞开式垃圾池，新购进可开启封闭式垃圾桶;◆增设儿童娱乐设施、老人休闲按摩池、乒乓球亭、棋牌场所等项目。

2、小区内改良原管理系统，引进新型管理体系，以适应业主们新的要求。

主要有:◆将原来的开放式管理改变为封闭式管理;◆引进现代化的车辆道闸系统，提高对车辆管理的效率及安全性、可靠性;◆更换了单元防盗系统;◆更新改造了原消防管道系统，将原天面废弃生活水箱改造成消防应急水箱;◆更新维护地下管网系统;◆加装了监控镜头、周边防越界系统。

3、维修资金的募集和运作管理经验。

此次改造费用采取了由业主按照各自房屋的建筑面积共同进行分摊的形式出资，发展商本着对业主负责的态度协资，万科物业公司作为本次改造的总协调方，业委会作为主监督方。万科物业管理公司作为受业主委托的协调方与业主委员会签订了《委托改造协议书》，与业委会联名将要进行的工程的总造价、每户应交纳的款项、各分项工程项目、造价、期限、采用的材料、施工工序等信息以温馨提示的形式告知每一位业主。在工程款项结算方面，根据工程实际完成情况，由各施工方提出付款申请，经现场质量监控小组、业委会全体成员审核后，予以支付施工款项，并在小区内予以公布。维修资金的运作透明化，使每一位业主都可以了解到资金的详细运作情况。

4、施工细节控制方面的经验借鉴。

在确定了改造项目后，万科物业管理公司考虑为尽量减少施工给业主在生活上造成的不便，与现场各施工方签订了《施工现场管理协议》。对施工现场人员的进出、施工时间、施工防护、人员现场管理等方面作了详细约定。为了有效地监控工程质量和便于业主及时了解工程的施工进度，物业公司制定了《施工方工程进度一览表》，张贴在施工现场，要求每日施工完毕后由各施工负责人对每日工程进度进行汇总，及时填写在《施工方工程进度一览表》中。此措施将改造工程给业主带来的影响降低到最小的程度，赢得业主的赞誉和支持，使改造工程得以更顺利地进行。

5、施工质量控制方面的成功经验。

业委会主任、物业公司现场负责人、各施工方现场负责人、现场监理人员组成的质量监控小组，对于工程进行过程中的施工防护、工程协调、项目变更及施工过程中遇到的问题及时通过会议的形式达成共识，落实解决办法;对于现场施工质量的监控，制定了《工程分项、分步验收表》，每完成一道工序后由现场监理人员初验合格、签字，由质量监控小组全体成员进行现场验收、签字确认后，方可进行下道工序的施工。此表作为工程款项结算的重要依据;在工程验收方面，严格按照国家有关的规定和标准进行验收，成立了由现场监理人员、业主委员会成员、施工单位负责人、施工现场负责人、专业人员组成工程验收小组对工程项目进行初步、综合验收，对于验收过程发现的问题要求各施工单位在限定的时间内及时进行整改。整改完毕后由验收小组统一组织验收，合格后方予以通过。此举有效地杜绝了工程隐患的存在。

在全体工作人员和各施工方的共同配合下，整体改造工作于2002年1月底顺利完成，经过改造的天景花园的硬件设施和小区环境发生了巨大变化，使小区的硬件环境明显改观,开放式的管理变为了封闭式管理，有利于对外来人员的监控。降低了外来人员进入小区给小区安全管理造成的隐患。以往存在的天面、外墙渗漏水情况得到了彻底的根治，小区内的道路全部更换成了地面广场砖，小区内完善了先进的安防系统，业主楼道内更换了洁净的釉面砖，新增的老人、儿童娱乐场所和绿化、喷灌系统成为了小区又一道亮丽的风景线。硬件条件的改善，不仅给小区业主提供了更大的活动空间和休闲娱乐场所，也使小区管理条件和业主的生活环境得到了进一步的提高。此次改造是深圳市首个商品房老区改造工程，由于施工过程中的监控和防范工作到位，处理工程过程中的问题及时，此次改造工程没有出现一例施工安全事故。天景花园商品房改造费用由业主出资、发展商协资、业委会监督以及物业管理公司总协调四方共同进行的商品房小区改造款项筹集方式，首开物业管理行业之先河。为今后商品房的改造提供了可借鉴的模式。

商品房老区改造应遵循的原则及改造的意义

许多住宅区在建成几年后便会落伍,尤其是1992年以前竣工使用的住宅，与新建住宅区在规划设计、配套设施等诸多方面差距明显，老住宅区在硬件方面普遍存在配套不足、房屋老化陈旧及居民心理不平衡、怨气大，物业管理难度大等问题。及时地对使用10年以上的房屋予以修缮，使老区硬件条件得以改善，有利于提高管理环境也有利于居民生活环境的改善。

为规范市场运作和为面临老区改造的小区提供建设性的指引，政府主管部门应建立起适应市场经济和住户需求的维修制度、原则和运作机制，拟订与各类房屋相对应的维修管理的技术标准。例如：外墙多长时间重新粉饰翻新、房屋不同部位的维修更新周期分别是多长时间、在维修基金不足又需全面进行修缮时应如何进行筹集等。还要作出改造过程中物业公司、业委会的权利与义务等一系列相应的规定，对于逾期不修缮的发出警告，若逾期仍不修复的，可委托专业公司维修，对于维修基金不足又需要全面修缮的，可采取业主集资的形式进行，对于拒不交纳修缮费用的个别业主，可学习香港等地的先进做法，由业主委员会将未缴款业主的名单提交给城市国土部门进行备案，在此房进行二次转让时，强制支付修缮费用和历年的利息后，方可办理相应的转让登记手续，此点应以法规的形式予以明确，保障全体业主的利益不受到个别人的损害。总的来说，在进行房屋维修管理时，应当遵循以下的原则：

1、经济、合理、安全、实用的原则。经济就是要加强维修工程的成本核算、维修基金和维修定额管理，合理使用人力、物力、财力，做到少花钱多办事;合理就是制定合理的房屋维修计划和方案;安全就是通过房屋维修使住户居住安全;实用就是从实际出发，因地制宜地进行维修，满足住户在房屋使用功能和质量上的需求，充分发挥房屋效能。

2、区别对待的原则。对于各种类型、不同建筑风格、不同结构等级标准的房屋，应采取不同的维修标准和维修方案。根据房屋的建筑年限，对旧房屋应依据房屋建造的年代、结构、质量状况、使用标准及所在地区的特点等综合条件，综合城市的总体规划要求分别采取不同的维修改造方案。

3、服务的原则。房屋维修管理的目的是为了不断满足社会生产和居民居住生活的需要，因此在房屋维修管理时，必须维护住户的合法权益，确实做好业主服务工作。建立健全科学合理的房屋维修管理制度，管理人员要树立为住户服务的思想，提高服务质量，认真解决住户急需解决的房屋修缮问题，是房屋维修管理的基本原则。

天景花园的改造成功，进一步引发了人们对商品房老区改造问题的关注。改造后的天景花园小区已经用鲜明的实例证明，它不仅弥补了设计初期的不足，根治了业主和物业公司多年因物业老化带来的困扰，而且改善了小区的硬件居住环境，为业主提供了休闲娱乐的场所，也为物业的保值、增值起到了一定的作用。房屋修缮是物业管理企业最经常、持久、基本的工作内容之一，物业管理企业通过长期、及时地对房产进行维修，加强管理，以减少房产的损毁程度，延长房屋的使用寿命，对于物业管理公司、业主、社会都具有极其重要的意义:

1、房屋维修管理是房屋实现保值、增值的保证。房屋就其自然属性来说具有使用功能、物质功能和由一定的空间组合、建筑形体、式样、装饰色彩等构成的建筑形象这三个基本要素。房屋的三个要素的综合作用效果，能够给人们带来生活的舒适安全和美的享受，并使其具有价值和使用价值。然而，随着时间的推移，由于自然的侵蚀和使用过程中的不当和磨损使这三个要素的性能不断下降，造成房屋毁损，导致其价值和使用价值减少和降低，因此房屋如不及时养护、修缮和改造，就会使房屋过早毁损，以至于缩短使用寿命，甚至发生严重的毁损事故，危及业主的生命、财产安全。只有通过对房屋的修缮管理，进行适时的维修保养和改建，才能从根本上保证房屋使用功能的正常发挥，并保证良好的物质功能和建筑形象，从而相对延长其使用寿命，保证房屋保值、增值，为业主带来直接的经济效益。

2、房屋维修管理是房产经营顺利开展的基础。房屋是具有价值和使用价值的特殊商品，其特殊性表现在不可移动性、使用周期长和价值大的特点。这些特点决定了房屋的价值实现是伴随着房屋长期使用来完成的。从表面上来看，房屋建造完成后，出售和出租是其价值的实现形式，被出售的房屋虽然价值得到了一次性补偿，但由于其使用周期长，而可能发生多次转移，房屋使用价值的状况影响到这种价值多次转移能否实现。被出租的房屋，其价值是通过租赁期间的租金收入实现的，一旦房屋的使用功能退化消失，租赁活动必然受到影响而停止，房屋价值的实现随之被终止或提前完结。所以为保证房屋价值的顺利实现，使房屋经营能够顺利开展，就必须有计划地进行房屋修缮管理，及时地对房屋进行养护、修缮和改造。使房屋的使用功能和外观不致日久失修而退化、破损，保持良好的使用功能和外观，保证房屋出租、出售等经营活动的顺利进行。

3、房屋维修管理是公司实现“自负盈亏、自我发展”的前提，能为企业树立良好的形象。物业管理是微利行业，物业公司要实现“自负盈亏、自我发展”首先必须搞好房屋维修管理，因搞好维修管理可以使物业公司在广大业主和住户中建立良好的信誉，塑造良好的企业形象，从而适应激烈的市场竞争，为实现规模经济效益创造条件，也为开展多种经营打下扎实的基础。因为在激烈的市场竞争中良好的信誉和高质量的维修管理服务技术就是一种竞争资本，这种资本有利于扩大市场空间，创造更多的利润，也有利于开展多种经营服务，从而创造多种经营收入，弥补管理费的不足，为走“自负盈亏、自我发展”的道路创造条件。另一方面搞好房屋维修管理还可以在提高维修质量的前提下，节约维修费用。因为良好的房屋维修管理既保证维修的质量管理，又能保证加强经济核算的成本管理。加强维修成本的管理，制定并蕴含成本降低措施，就能够保证在完成维修任务的前提下，减少和节省房屋维修费用开支，从而降低企业管理成本，在为实现“自负盈亏、自我发展”打好基础的同时为企业树立良好的企业形象。

4、房屋维修管理能为业主带来经济、环境、社会效益。对业主来说，他的房屋使用期限增长了，就能产生更大的收益;良好的修缮有利于逐步改善工作、生活环境，不断地满足社会需求和人民生活需要，有利于社会的稳定，逐步把城市建设成为环境优美、生活安静、利于生活、方便生活的完美生存空间，使得社会、环境效益得到提高。