农村出租房中的三条潜规则
我们听惯了小区物业公司与业主的管理纠纷，我们也知道当业主处理个人与企业的关系时，大部分会想起请教律师和有关业内人士，更多地依照既定的聘用合同办事。因为我们生活在一个门对门都不知姓名的陌生人的世界，依靠契约建立和规范人与人之间的关系。从这一点看，我们与物业管理公司也至多是法律规定的合同关系——你为我服务几天，我给你几天的管理费。那么，我们可否思考一下那些生活在城郊的农民业主，在缺乏专业的物业管理知识和专业技能培训的情况下，他们又是如何管理出租房，如何处理物业纠纷的呢?可以肯定的是，不同于正式的物业管理企业，农村的出租房管理自有一套潜在法则——即非正式制度的安排。
按照经济学的观点,制度是约束人们行为及其相互关系的一套行为规则，包括正式制度(制度安排)与非正式制度(非制度安排)。[1]社区的制度安排是既定的，以国家法律、条例、政策等书面形式存在。农村社区内的出租经营也存在正式法规的大原则，约束出租房主体的经济行为，比如出租房需要依法纳税，外来人员需办理暂住证等。但是，实际情况却是村民以经济收益为先——至少在未被“上头”查明租赁关系和经济行为发生时间等条件具备之前，他们对上缴税金的意识往往是被动的。因此，正式化的制度只能为社区成员的经济行为准备了灵活执行的空间和逃脱余地。
而非制度性安排(包括住房公约，口头和书面的租赁协定)则不同，属于村庄内部公认的社会安排，是“熟人”社会长期的交往中形成的内在化约束和规定，不依赖于理性的计算而是依赖于习惯和内群体的普遍认同。村民们赞同某种约定俗成的非制度性安排，是因为他们认为从遵循它可以得到的利益超过他们服从制度性安排而得到的利益，那么他们就很可能相互交流对非正式制度的认同，进而潜移默化地影响其他人的看法，最终加强这一制度的约束力，使之具备村庄内部的有效性。就出租房经营而言，这一规定可具体化为定义出租户与承租户的一系列社会安排。当大原则与社区整体的经济利益发生冲突时，社区内的出租房业主就会普遍认同非制度性安排，并通过社区内的关系网络发生作用。分析非制度性安排的运行方式，我们可以发现其主要体现:身份承诺，熟识信用和租房经营的合作意识。
第一，身份承诺。这是由李培林，王春光两人最先提出的概念。[2]折晓叶认为，身份承诺存在双重含义:一是身份等级所赋予的“身价”;二是与身份相符的掌握资源的能力，或为人情面承担。[3]笔者认为身份承诺主要指的是掌握资源的能力。根据实地调查，出租房经营的业主往往为中老年的长辈，或是家庭中出资的数额最大的成员。他们在“家庭企业”内部扮演的是负责人的角色:不仅拥有管理权和协调权，而且能安排其他成员的分工和权限。另外，社区成员的身份直接决定了出租房的经营条件是否能成立。进一步说，就是首先决定建新房和改建旧房的规模，装修，房间数目等准备事项，其次决定租金的上下限，承租户的身份定位以及自家住宅公约的制定情况等经营和管理事项。出租房业主代表的是租户单位的整体利益，影响并决定“非制度性安排”与“利益的理性诉求”的协调方式。业主与房东是一个人，物业管理者与业主也是同一个人，这在无形中强调了物业管理职业那种与生俱来的属性，也必然映射出家族式的权威结构的身影。
第二，熟识信用。在个案访谈中，最经常听到的一句话是“如果(与租户)熟悉了，什么都好说。”根据费孝通在《乡土社会》[4]中的描述，传统农村是一个世代延续的由血缘和地缘为纽带组成的社会。人与人之间的关系，就是“从小看到大”的熟人关系。人们之间的信任关系并不基于市场经济条件下缔结的契约，而更多地依靠人情、道义、世故形成的人际之道。这些“熟人”组成的社会圈子，四处都充满着世交、亲戚、好朋友，而农村社会中一切物品流动都能内在地归结为人情交换法则——没有人情你就四处难行。同样道理，租户与房东在开始相处时，两者的关系是一种纯经济，不信任的租赁关系。随着双方往来日渐频繁，人情意味的升温将逐渐加深人际的可靠性，从而淡化了金钱味的租赁关系。固有的熟识信用的惯性使房东能在保证长期租金收益的同时，增加租赁双方交往的情感度，以致于“熟人”拖欠几天房租，少算几度电也无所谓。住房公约也不再成为刚性的规范，“情面”和“熟识”使房东在具体处理与承租人的服务纠纷时，更多地遵循信用原则，而不全是追求利益最大化的原则。特别是对于那些长期居住，平时按时交租的学生租户而言，房东的评价多倾向于好的口碑。有时候，“多赚钱不如多交朋友”几乎是左右房东把握非正式制度的主要尺度。
第三，租房经营的合作意识。许多学者认为，90年代后随着市场经济和农村村民自治的发展，经济利益在很大程度上弱化了传统社会网络，经济原子化的社会结构正逐步取代由血缘、地缘组成的原有社会结构。而农村的非制度安排成了“主要是具有利益目标导向的自我动员”。按照这一逻辑，市场化的趋势将会剥夺村庄的内聚力而使经济主体原子化。[5]但是，折晓叶却通过个案调查证明:“村社区”内部的规范作用强弱是由村庄内聚力的强弱决定的。城市化和非农化的进程进一步加强了村庄的内聚力，同时村庄作为共同体的特征也更为明确。“共同体”表现为主张追求整体利益最大化的同时，保证个人利益的相对化;不仅形成经济的互利，而且构建出一系列社会支持和保证体系。[6]笔者的调查也说明这一观点。市场化不但没有削弱反而加强了村民的合作意识。事实上，合作意识在某种程度上优于相互的竞争的市场意识。进一步说，“共同体”的成员大部分从事同一职业——房屋出租和管理，不但不会形成经济利益上的冲突，反而促成共同的经营理念和一致行动的见解。这种理念和行动与血缘、地缘关系交融，促成村民之间内部独特的经营行为规范。与身处市场经济中的企业相互排挤不同，出租房业主之间不存在利益追求的敌手，更不可能为经济利益而相互损害，他们更多使用的是低技术的广告营销和借助中介的策略。虽然有可能是基于经营成本最小化的考虑，但是间接的市场行为能为非正式职业经营创造出“关系网络”，并借助它为更广大的村民赚取更多利益。村庄作为整体向外招租，不是个体纯粹追逐利益的最优行为，而是强化社区“内群体”的内聚力和认同感的一种外在形式，固化社区成员合作、实现“共同富裕”的一种价值策略。
参考文献:
[1] 罗能生.非正式制度安排与中国的经济改革[J].学习与探索.1998(1).
[2] 李培林，王春光.新社会结构的生长点——乡镇企业社会交换论[M].山东出版社，1993， 67页.
[3] 折晓叶，陈婴婴.社区的实践——“超级村庄”的发展历程. 浙江人民出版社， 263～264.
[4] 费孝通.乡土中国[M].北京.三联书店，1985.
[5] 吴思红，吴素红.农村派系成长及其影响.中共浙江省委党校学报，2004(2).
[6] 折晓叶，陈婴婴.社区的实践——“超级村庄”的发展历程.2000， 102～104，111页， 265页.
本文为《现代物业》、 设施管理网（cnfm2001.com）联合版权所有，禁止转载。如有需要，请联系xdwyxmt@126.com。