作者: 刘旭东 | 2016-01-25 21:54

物业维修资金可以按月缴了？

近期，珠海市住房和城乡规划建设局就本市物业专项维修资金管理办法征求意见稿召开了公众意见座谈会，引起公众对物业专项维修资金的热议。议论中物业企业和业主们诟病最多的，就是所谓的“一事一筹”。

到底什么是“一事一筹”呢?它的原形是这样的：

《珠海市物业管理条例》第八十二条：保修期满后，物业共有部分的维修费用由物业管理区域内的业主按一事一筹、专款专用、业主自付的原则，按照其所拥有物业建筑面积的份额承担，对维修责任另有约定的，从约定。提倡业主以逐月缴纳或者其他方式先行筹集物业维修费用。政府可以依法制定物业维修资金的筹集管理办法。

许多物业企业和业主只看见了条文的前半部分，对后面两句却视若无睹，将该条文理解为“有事再筹”、“出事筹钱”，往往电梯停了、门禁坏了，再想到筹钱，筹不到就放着不修，让矛盾升级，让业主去找媒体、找政府，末了还大倒苦水，说没有物业专项维修资金，又筹不到钱，没法维修……。

其实条文很明确，“提倡业主以逐月缴纳或者其他方式先行筹集物业维修费。”物业企业是否可以每年或者每季度，作出下一年或下一季度的维修计划和维修资金预算，然后召开业主大会，按照物业专项维修资金筹集与使用的方式进行表决，筹集下一年或下一季度的专项维修资金(要知道，即使有物业专项维修资金，使用时仍然需要业主大会或者相关业主表决通过)，然后在下一次业主大会时公布实际使用的账目，结算后再筹集下一次的维修费用。这样，物业设施会得到及时的维修养护，业主也真正行使了自己的权利，所交的钱也不多。即使有预算外的支出或者少部分业主不愿交钱，只要依法形成了决议，物业企业也可以依法向相关业主追讨。

按照征求意见稿，业主还没入住，就要交一大笔维修资金。征求意见稿的交费标准是：不配置电梯的住宅每平方米90元，配置电梯的住宅及非住宅每平方米110元。随便一个中等小区，资金动辄上千万元。等到真正开始使用那笔资金，在发展商的保修期过后，往往还要过四五年。这时，房子可能已过户，物业企业可能已更换，甚至业委会可能都换届了。其中种种弊病不说，仅从市场经济角度考虑，那么一笔巨额资金躺在账上四五年，也是不合适的。再说，小区有大有小，有高档有普通，并且物业维修也是业主的私事，政府采用公权力，一刀切强制收费，似乎与时代的潮流不相符。

由于监管难，收取住宅专项维修资金一直是弊病丛生。早在2007年，珠海市物业办就出台通知，暂停此类收费。按照业主自治的原则制订游戏规则，将物业维修的事情交回给物业的主人自己处理，提倡业主、物业服务企业采用创新的方式来解决现有的问题，才是大趋势。当然，任何事情都需要一个过程。也许开始时业主大会很难通过预算，也可能部分业主就是不交钱，矛盾还是会出现，但总好过又回到一切靠政府、政府当“保姆”的情形。由此也可看出《珠海市物业管理条例》立法的超前性。