作者: 鲍轶欣 | 2016-01-25 14:15

维修资金归集方式的创新

《住宅专项维修资金管理办法》(原建设部、财政部165号令)就住宅专项维修资金(以下简称维修资金)续交问题，仅仅原则性规定：“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门制定。”到目前(2012年4月)为止，住建部尚未出台配套的实施办法，各地也甚少出台维修资金续交的具体规定。

当前，维修资金不足或相对不足，已经成为老旧住宅区普遍面临的问题。已经使用维修资金的老旧住宅区，有的已经达到续交条件，亟待建立维修资金续交机制，实现职工住宅维修、更新、改造规范有序、长效持续的目标。尚未使用维修资金的老旧住宅区，其没有使用的重要原因在于，维修资金代管单位考虑到维修资金缺乏具体的续交办法和措施，不愿轻易使用。建立实事求是、措施明确、切实可行的维修资金续交机制，由业主承担住宅共有部位共有设施设备维修的主要责任，是顺应住房制度改革要求、培养职工住房消费意识的重要途径，是实现维修资金长效有序使用的必然要求。

建立维修资金的续交机制，制定一部具有可操作性的维修资金续交管理办法，需要着力解决好以下几个问题：

正确处理业主自治与政府介入的关系问题

把握业主自治与政府介入的各自维度，实现业主自治与政府介入的有机结合，是建立维修资金续交机制的基本原则。

建筑物区分所有权的法律构造决定了业主应当对共有部位共有设施设备的维护维修等进行财产自治，即原则上由业主共同决定物业管理方式、物业服务标准、物业服务费用支付方式、维修资金项目确定以及续交措施等。据此，要按照业主是产权主体以及物业管理责任主体的精神，在实践中积极发挥业主自治的作用，引导业主通过制订管理规约和作出业主大会决议等方式，就住宅专项维修资金的续交条件、续交标准、续交方式等进行具体约定，并可就无正当理由拒不履行续交义务的业主，约定诸如限制公共参与权利的行使以及责令缴纳滞纳金等相应的民事制裁手段。

业主自治并不允许业主滥用权利或怠于履行理应承担的义务。尤其是共有部位共有设施设备的维护维修，其具有准公共服务的特性，更需要政府权力的必要介入。另外，我国当前业主自治的整体环境不佳，相当一部分业主，特别是老旧住宅区业主，缺乏健全的业主责任意识，进行自治、实施决策、承担义务的意愿不强，在今后相当长的过渡期内还需要政府介入，对业主自治进行扶持和必要的矫正。

应当指出，政府介入主要体现在政策制定和指导方面。比如，通过规定维修资金的续交标准低限，可以限制业主自行决定过低的续交标准。通过规定维修资金的续交方式，引导业主结合住宅区的实际情况和业主意愿，决定并采用易于操作的续交方式。需要注意的是，应贯彻依法行政的要求，妥善把握政府介入的度。比如，有的地方直接规定，对拒不履行维修资金续交义务的业主，有关主管部门可以限制其转让甚至出租住房。这种强制性措施缺乏相应的法律依据，就有了侵犯私权、过度干涉的嫌疑。

合理分配维修资金的续交责任

划分业主与政府的续交责任，实现业主义务与政府责任的合理分配，是建立维修资金续交机制的核心内容。

以业主为维修资金续交的主要责任主体

按照“谁所有、谁受益、谁负担”的原则，应当把业主作为维修资金续交的主要责任主体。至于具体的续交方式，从便于管理的角度出发，提倡业主续交维修资金时原则上采取一次性集中交存的方式。从利于业主接受、便于实施的角度，也可借鉴深圳“化整为零”的做法，经管理规约约定或业主大会决定，业主可以委托物业服务单位收取物业服务费用时分期收取维修资金。受托的物业服务单位应当设立维修资金代收代付结算专户，定期将代收的资金存入专户管理银行维修资金专户。

在此，为了做好业主的续交工作，应当考虑解除住房公积金不得用于续交维修资金的政策限制。《住房公积金管理条例》第五条规定：住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。第二十四条则列举了提取住房公积金存储余额的具体情形，其中与住房有关的如下：购买、建造、翻建、大修自住住房的;房租超出家庭工资收入的规定比例的。从实践看，有的地方允许职工提取公积金存储余额，用于续交维修资金或支付物业服务费等。但从建设主管部门把握的尺度来看，似乎把“自住住房”理解为业主专有部位和专有设施设备，而倾向于否定这种做法。考虑到住宅区已经成为大中城市解决人民群众居住问题的主导方式，我们应从建筑物区分所有权的角度理解“自住住房”的涵义，其不仅包括业主专有部位和专有设施设备，也应包括业主共有部位和共有设施设备。据此，应尽快抓住修改《住房公积金管理条例》的机遇，积极利用住房金融工具，允许提取住房公积金存储余额，用于业主共有部位和共有设施设备的大修、中修、更新和改造，甚至可以用于建立、续交维修资金。同时，鉴于住房使用消费不仅包括房租，还包括物业服务、采暖等后续消费，对确有困难的业主，也应允许其提取住房公积金存储余额，用于支付物业服务费、采暖费等项的住房消费支出。

以政府为维修资金续交的补充责任主体

业主共有部位和共有设施设备的维护维修，属于住宅区单个业主无法选择的基本生活条件的范畴。为了保障少数业主的居住权利，并间接维护其他业主的正当利益，可结合当地经济发展水平、财政负担能力、维护维修成本等因素，由政府承担补充保障的责任。即在继续采用老旧住宅区综合或专项整治的方式，由政府暂时提供普惠制的财政投入的基础上，以住房消费支付能力不足、无力负担维护维修费用的困难业主为对象，实行定向的财政补助，承担维修资金续交的补充责任。

推动把无正当理由拒绝履行维修资金续交义务的业主纳入个人征信系统

制定切实可行的制裁制度，引导业主及时履行维修资金续交义务，是建立维修资金续交机制的根本保障。

需要指出的是，美、日等发达国家往往把拒绝履行交纳物业管理费(维修资金作为物业管理费用的组成部分)等业主义务的行为，视为对住宅区共同生活秩序的破坏和全体业主利益的侵犯，并通过强制拍卖拒不履行义务业主的住宅或对住宅物业服务欠费设立依附于该住宅的优先权等制度，强制业主履行相应的义务，保障其他业主的正当权利。由于拥有强有力的法律政策及配套政策，美、日等发达国家住宅区业主拒绝续交维修资金的现象受到了较为有效的控制。

我国尚无国外强有力的配套法律制度，在司法起诉和执行上也受到多方面的限制，同时存在业主共同管理意识欠缺或自治能力不强等类的“公有地管理”问题。综合考虑我国现在的法律政策环境，把无正当理由拒绝履行维修资金续交义务的业主纳入个人征信系统是当下较为可取的一项选择。

从目前看，把拒绝履行民事义务的业主纳入个人诚信系统，使其在日常生活和工作中受到相应的限制，是督促民事主体重视和履行义务的一项成本较低、效果较好的措施。如果能够征得金融主管部门的同意，把维修资金的续交问题纳入个人征信系统予以考虑，可以区分以下不同情况予以处理：对于个别业主，无正当理由又未及时按照有关规定或约定续交维修资金的，经过维修资金专户管理银行催交后，仍不履行续交义务的，其行为由专户管理银行记入个人征信系统。对于业主大会或相关业主为了避免部分业主通过制造自治僵局的方式(即就续交方案的表决无法达到物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主的同意要求)达到不履行续交义务的目的，自维修资金专户管理银行发出续交通知书一定期限内仍未形成并通过续交方案的，业主应当按照有关规定标准一次性续交;业主未按照有关规定标准续交的，经过专户管理银行催交后，仍不履行续交义务的，其行为由专户管理银行记入个人征信系统。