作者: 姚士卿 | 2016-01-24 18:59

业主不能只看“服务质量”而不看“服务成本”

2014年12月，国家发展和改革委员会发布《关于开放部分服务价格意见的通知》国家发展和改革委员会发布《关于开放部分服务价格意见的通知》〔发改价格(2014)2755号文〕中提出了放开“非保障性住房物业服务收费标准”及“住宅小区停车服务费”。“价格放开”对物业服务行业是否有影响?或者说，“价格放开”对物业服务企业是否有一定的影响呢?在回答这个问题之前，我们先讨论一下，物业服务企业是不是微利企业?一般认为：物业服务企业所从事的主营业务利润较小，尤其是对以住宅项目为主的物业服务企业来说，净利润在5%左右就算不错了，因而物业服务企业是微利企业。但是，这种根据是错误的，根据2007年12月6日出台的《企业所得税法实施条例》的规定，所谓小型微利企业，是指从事国家非限制和非禁止行业，并符合下列条件的企业：“其他企业，则为年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过80人，资产总额不超过1,000万元。”由此可见，绝大部分物业服务企业都属于小型微利企业。因此，国家发改委发出了“价格放开”这一措施，目的是鼓励通过市场竞争提供质优价廉的多样化服务，拉动消费，促进相关行业健康发展。那么，“价格放开”对物业服务行业是否有重大影响，我们可以通过以下几个问题来谈论。

“价格放开”与物业服务费定价

对于非保障性住房物业服务费，全国各地都有地方标准。以上海为例，上海在2005年颁布了《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》(以下简称《办法》)，其中主要内容规定了住宅物业服务收费标准划分5个等级，业主与物业服务企业可以根据《办法》自行组合服务标准，物业服务企业根据不同的标准向业主收取相应的物业服务费，但双方在约定物业服务费中不能超过《办法》中限定的最高等级，即5级(标准)最高2.3元/平方米。简单地讲，业主与物业服务企业签订的物业服务费最高为2.3元/平方米;如要超过这个最高标准则必须由物业管理主管部门及行业专家对项目进行论证。看似比较科学的方法实际存在不少缺陷，比如《办法》中没有考虑到物业管理的成本增长问题，以及对于规模较小的项目如何确保物业服务费与服务标准相平衡的问题。《办法》最大的矛盾就是，如果物业服务企业要求增涨物业服务费，就必须提高服务标准;而实际问题是，提高服务标准就是提高服务成本。这点笔者认为不用解释。每年最低工资的增涨及物价的调整，使物业服务成本在不断提高而利润在不断降低。这时，业主与物业服务企业产生分歧，业主认为要涨物业费就要提高服务质量，且必须先成立业主大会然后投票决定。对物业费的涨价，更多的业主关注服务质量而不是服务成本。并不是所有的业主对物业服务费定价的认识都是不理性的，不理性的恰恰是制订《办法》的职能部门。

关于物业服务费的定价，是由业主与物业服务企业双方通过协商具体内容在物业服务合同中约定的，物业服务企业在执行物业管理活动中具体应参照《办法》中相应的标准。目前，上海已成立业主大会的小区中，物业服务费用增涨根据物业服务企业成本测算，由业委会召集召开业主大会会议决定。因此，所谓的“价格放开”，只是取消了地方上，如上海《办法》中所限定的最高定价标准，但最终物业服务费定价或增涨仍是由物业服务企业与业主通过物业服务合同约定。

“价格放开”，业主大会是主导

成立了业主大会是否就可以涨物业费?许多物业管理从业人员认为国家对物业服务行业“价格放开”政策是利好，笔者并不这么认为。前面已讲过，业委会尽管不是物管专家，但其中懂“经济”的不少——也就是说，即使物业服务企业可以提供五星级酒店服务，业主也未必愿意支付五星级酒店的服务费。这个观念就是政府职能部门长期以来对物业服务行业定位的产物。小区在成立业主大会之前，前期物业服务费是由大业主即建设单位与物业服务企业签订的，尽管是合同，但是物业服务费标准是由建设单位申报，由物价部门审批的。由于不是行业专家，物价部门在审批过程中一般是“任性”核定。当然主要取决于大业主，因为建设单位希望把房子热卖，以低物业服务费高服务质量或者以赠送物业服务费的方式作为销售热点。建设单位不会考虑物业服务企业成本，因为当房屋全部销售完，房屋买受人才是今后真正的业主。

物业服务企业是否冤屈呢?有一点，但也是“周瑜打黄盖”的“黄盖”。长期以来，我们就认为物业费在2元/平方米左右就是合理，为什么不能是6元，甚至是10元/平方米?以当前上海地区来看，以2元/平方米物业服务费为标准的小区可以享受什么样的服务呢?保安员平均年龄在55岁左右，保洁员是外来劳务人员，而且保安员与保洁员拿着微薄收入，更多服务企业通过赚取保安员与保洁员的风险金来获得利润。根据搜房网统计，2010年上海商品房价均价每平方米已突破21,699元，2005年上海最低工资690元/月，到2014年最低工资为1,820元/月。物业服务企业面临日益增长的成本，他们的对策就是与业委会进行谈判，分三步走：第一步，提高物业服务费;第二步，提高公共收益管理费用——不少物业服务企业与业委会协商，以不提高物业费为前提，用公共收益补足成本增长部分;第三步，减少物业人员。这些是在“价格放开”之前，物业服务企业普遍的操作模式。

也有人认为，“价格放开”后，物业公司会为了提高物业费价格而帮助小区成立业主大会，但这种情况一般也不会出现。因为物业服务企业作为服务提供者，与业主委员会协商服务费用，服务费用确定或者增涨需业主大会决定。“价格放开”不是物业服务企业定价，当然，根据《物业管理条例》，也不会存在物业服务企业帮助小区成立业主大会的情况。上海业伟业主咨询服务有限公司总经理刘生敏创导的“业主主导型”物业管理模式，是真正走向“价格放开”的导向：在物业管理运作上，采取服务项目部分包干、部分专项酬金的模式，让物业服务企业有一定利润，让业主明明白白消费;物业费纳入公共账户，由业委会与物业服务企业共管。此外，上海德阳花苑前业委会主任郑先生与物业服务企业也探讨出一个模式，由于德阳花苑建设起点较高但物业服务费较低，每次提高物业服务费都需要大动干戈进行投票，这样比较繁琐。郑先生提出一个公式，即测算物业服务企业在合同期内逐年增长的成本，如小区物业费增长的成本为X，则逐年提高相应的物业费百分比Y%，在小区每年4月起自行调整物业费(上海最低工资每年4月调整)直到合同期满。

“价格放开”对小区停车管理及收费的影响

上海目前小区停车紧张是普遍现象，停车位存在供不应求的现象。“价格放开”是否会影响到小区停车费主要分两个方面来看。根据产权性质，地下车库作为开发商所有的，车库停车费一般参照物价局定价，如上海虹口区物价局曾定为车库400元/(辆·月)。开发商作为车库的产权人，有权规定车位出租的价格，即地下车库停车费可以超过400元/(辆·月)。有业主担心开发商乱抬价格。近两年来，上海部分小区车库停车费提增不少，原来400元/月～600元/月较为普遍，增长幅度主要看小区地理位置及周边环境。但是开发商哄抬停车费价格现象是比较罕见的，大部分开发商还是理性的。小区地面停车位属于全体业主共有，就不存在价格随意提升的问题。我们知道，地面停车收费标准需要通过全体业主表决，比如上海虹口区物价局曾将小区地面停车定为150元/(辆·月)，目前许多小区仍参照这一标准。在一些规模较小、地面停车位较少的小区，业委会仍是通过业主大会表决来提高停车费。

值得注意的是，此次“价格放开”的政策是否会导致小区物业管理与车库管理相分离的现象产生，即小区物业管理与地下车库管理分别有两家管理单位实施管理。《物业管理条例》第三十四条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”这是否意味着小区物业管理与车库管理必须由一家物业服务企业实施呢?笔者认为没有强制性。由于地下车库作为小区配套设施，且拥有独立产权，开发商可以委托小区物业服务企业管理，也可以委托其他管理单位管理(或自行管理)。其实车库管理合同是个独立的合同，并不附属于物业服务合同。当然，小区物业管理与车库管理相分离是利是弊，关键看车库权属变化：当车库所有车位全部出售给小区业主，那么小区一般由一个物业服务企业实施管理;如果一个小区车库有大量车位未出售，或者租赁车位较多，车辆管理单位有利可图，那么开发商会考虑利益问题，选择自行管理。