作者: 张长国 | 2016-01-24 18:48

承接查验不力谁担责？物管公司不是“背锅侠”

目前，物业管理公司“背黑锅”现象在行业内引起的议论以及物业管理公司长久以来的“江湖地位”低下的说法由来已久。纵观整个物业管理行业，很多公司招聘的人员个子越来越矮，脸上的皱纹越来越多，身材越来越差，相貌越来越“不如人意”，反应也越来越迟钝。更有甚者，地产公司公开指责物管在接管设备设施的时候，与开发公司相关部门“对着干”、“不讲政治”，拒绝对公共设备设施进行接管和验收，也不签字确认，所有设备设施的损坏、违规装修引发的问题、没有管理好业主的违规行为等等，都是物管的管理不善导致的。

“冤大头”的出现，不但在地产行业内部形成了强大的内部压力，同时让物业管理有理说不清。那么，在物业管理公司接管验收的阶段，到底是需要“讲政治、求团结”，含糊接管;还是要求实效，对设施设备进行严格的清点，按照接管验收的标准和政策法规执行呢?这成为物管的一个巨大痛楚。

国务院颁发的《物业承接查验办法》，已经明确地列出了开发公司与物业管理公司在对主体建筑物、公共设备设施、场地场所进行移交的时候所需要承担的责任、权利、义务。如果房地产行业按照这个办法的规定进行执行，就很少出现物管会背负骂名，甚至被解散的危险情况。如何理解并执行《物业承接查验办法》?笔者有如下体会。

基于验收合格条件下的接管验收

《物业承接查验办法》第三条规定：“物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。” 第四条也规定：“鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。”

现实情况却是，物管认为必须在整体物业项目的综合竣工验收合格之日进行承接查验(有些项目需要进行消防竣工验收合格之后方可开展，如消防系统设施)。但是往往很多的项目，直到交付业主使用多年以后，才具备综合竣工验收合格的条件。而在此之前，很多开发公司都是按照监理单位、住建部门房屋查验机构、开发公司、总包单位四家单位签字确认的单栋主体建筑物的竣工合格，即书面合格代替真正的查验合格。笔者参加的多个楼盘的接管验收就是采取这种方式，很多具有专业水平和相关资格的业主来接房，提出需要住建部门出具的综合竣工验收合格证明文件，开发单位就拿出四家单位签字确认的文件来忽悠业主，导致业主在后期与物业管理公司矛盾重重，认为物管是在替开发公司忽悠业主，为此不接房不交付的现象屡见不鲜。

如果物业管理公司是地产公司的下属第二、第三级别的分公司或者是一个部门，物业管理公司如果想要生存，想要绩效，想要奖金，想得到开发公司的认可，就必须按照开发公司的接管验收方针开展工作，否则要么降级，要么被开发公司所诟病，要么“对着干”导致两者分道扬镳。只要是坚持原则，最后的结尾肯定非常悲惨。

以交付给物业管理公司的实物作为接管验收标准

很多物业管理公司都是在顶不住地产公司的指责和压力的情况下，开展了接管验收工作，也就是所称的按照实物进行移交。但是实物移交的标准和条件又是如何呢?按照简单的接管验收的程序和过程来看，物管会向开发公司提出基本的合同、维保条款、质保金的退还手续、实物移交的标准、对公共设备设施的移交的现场培训和专业培训、对某些设备设施的科学测量和计量(如太阳能+热泵供热系统的能耗计算)等方面的各类数据和文书。

但是，在实际操作过程中，开发公司已经不是按照这个步骤开展了，往往是已经在移交单据上签字确认之后，发函给物业管理公司，让物管签字确认，也就是带有强迫性质的移交。这个时候，作为物业项目如果不按照开发公司的移交程序，很可能就会受到“穿小鞋”的待遇，背后说你，会上讲你，私下议论你，形成合力打击你，让你猝不及防，防不胜防。

如笔者在参加接管验收的某27万平方米的物业项目，号称二环之内的黄金地段，采用品牌设计和国际施工水准。在接管验收的时候，我们发现行车坡道过于陡峭于是提出设计不合理。我们多次和开发公司沟通，也按照开发公司的流程编写了工作联系函逐级上报，按道理是属于“听话、乖巧、讲政治”的行为了吧。但是交房后两个月了，至今尚未有任何下文，答复我们是原先就是这样设计的，现在不能更改，如果需要更改，则需要增加的工程量，至少在几百万元以上，最后不了了之。

物业承接查验阶段的“猫腻”

为什么我们时常都在反思自己的行为，认为是物业管理公司不配合开发公司的工作?那么，开发公司是否又按照职业道德和行业信用进行物业项目的承接查验了呢?在对物业进行承接查验的时候，开发公司的某些个别工作人员，会利用手中的权利开展所谓的接管验收，但是其中的猫腻，希望作为物业管理工作人员，要及时查明，及时上报，随时反思，寻找对策，做好记录。

笔者在参加某项目的接管验收的时候，对于水泵房的土建和装修部分，按照本市的卫生管理部门的规定，要求在进行工程竣工验收的时候，需要如下手续：

1、生活水泵房的出水口需安装安全防鼠网，防止鼠患、虫患的产生;

2、有组织排水的沟沿需在现有基础上，提高250px左右，便于有组织排水功能的实施;

3、对住宅区生活水泵房、消防水泵房进行施工的企业，需出具有政府颁发和承认的施工资质证明及相关文件;

4、新建、改建、扩建二次供水设施在投入使用前，必须清洗消毒，并经检验合格，取得“两证”(“卫生许可证”和“二次供水水箱使用合格证”)后方可使用;

5、生活水泵房、消防水泵房的地面、墙体需铺设瓷砖;

6、墙体须做防水，高度在1.8米左右，且须用颜色进行区分。

经过多次沟通，主管水电班组的开发公司工程经理在现场说，这样，你们物管先接管了实物，也就是水泵设施本身;关于土建和装修的部分，你们物管采取报告的形式上报地产公司领导，领导同意了就开始进行装修和修复。

面对这样的情况，物管只好接收。因为如果不接收，水务施工单位有权停水，不给整个小区业主供水。