作者: 刘旭东 | 2016-01-23 17:13

没钱？！业主大会怎么解决物管矛盾

近期“两会”召开，各类提案众多，作为物业管理行业一员，当然会关注有关物管行业的提案。发现有代表呼吁尽快解决物业管理收费难的，有代表提议将物业管理欠费纳入个人征信体系的。笔者不禁在想，假如我真有提议的机会，我一定会提议“应当尽快确认业主大会的法人地位”。

首先是法律主体的问题。业主大会没有法人资格，发生纠纷时就不能以业主大会的名义与发展商或者物业管理公司打官司。举个简单的例子：对自己单元内的质量问题，业主可以自己起诉发展商;但是对全体业主共用部分的质量问题，却没有起诉主体了，必须找个业主代表出来主张。面对往往是一盘散沙、各扫门前雪的业主们，发展商觉得几乎可以为所欲为。不信的话，可以调查一下：发展商将应当属于全体业主的人防车库的收益权占为己有的有多少?业主大会通过诉讼夺回来的又有多少?发展商建设时为了减税，将人防建设成本摊入可售面积建设成本，建成后又将人防的收益权据为己有，发展商对此心知肚明，只是“民不告，官不究”。就连有些物业公司，也将属于全体业主的公共车位当做自己的收入来源，甚至自行将电梯、车闸等位置租给广告公司创收。业主大会没有法人资格，业主不仅仅是维权，就连意识到被侵权都将是漫长而充满艰辛的过程。

其次，业主大会如果有法人资格，物业管理收费难的问题也会好办很多。业主大会拥有法人资格后，物业公司相当于一个经理人的角色。物业公司与业主大会签订合同，提供专业物业服务，向业主大会收取一定的酬金，甚至还可领取奖金，不必再着急业主欠物业费了。业主大会通过制订《管理规约》，对欠费业主的共同管理权进行限制，或者委托物业公司对欠费的业主提起诉讼。这样一来，物业公司就不必在居高不下的欠费率中苦苦挣扎。

业内常说：业主欠交物业费，最终伤害的是其他按时交费的业主。可是现实却不是这样的，《物业管理条例》有规定，物业服务合同也约定，物业公司不可以单方面降低服务标准，否则就是违规、违约。业主赖着不交钱，服务企业得照样，怎么就伤害了其他业主呢?伤害的是物业公司吧。当然，物业公司也可以私下降低服务标准，反正业主也很难举证。这一来，就成了恶性循环，伤害的是大家。只有业主向业主大会交物业费，业主大会给物业公司付酬金，这关系才叫理顺畅了。

第三，业主大会有了法人资格，能更好地经营和管理共有资产。业主大会有了法人资格，可以开设自己的资金账户，并且将所有的共用部分、共用设施、设备登记在业主大会的名下。其实，一个小区，特别是大型小区，是很有经营价值的。要不然，快递、广告、金融等各行业的巨头们，也不会纷纷把目光聚焦在社区了。可是现在炙手可热的“O2O服务”、“资产管理”、“延伸服务”等，似乎总感觉哪里有些不对劲儿。笔者认为，这与是否明确谁是资产的主人有关。

物业公司是服务商，并不是资产的主人。由于所处的位置不同，物业公司与业主大会看待资产经营与管理的角度也就不同。物业公司理所当然地以企业利润为先，不遗余力地为业主提供各种延伸服务，而对物业资产的长期保值、增值关注不多，这样就会与业主的根本利益不一致。就好比投资客与投资中介，中介关心的是交易额，因为这直接影响到佣金的多寡，而投资客更关注的是投资回报有多少。所以，只有确保物业公司能真正遵照业主大会的意愿，才能经营和管理好社区的共有资产，令社区的资产保值、增值。如果业主大会有了法人资格，今后各大社区服务运营商要找的就不再是物业公司了，而是社区真正的主人——业主大会。显然，这样会顺畅得多，这才将会是新常态。

第四，业主大会有了法人资格，酬金制收费方式也会发扬光大。早在2003年，国家发改委、建设部的《物业服务收费管理办法》就规定，物业服务收费可以采用酬金制和包干制的方式，并且明确了两种收费方式的区别。酬金制和包干制的好坏优劣，前人论述颇多，相信业内人士以及关心物业管理行业发展的人士都有清晰的认识，本文也就不必赘述了。

导致国内酬金制收费方式发展成畸形的最大原因，就是业主大会没有法人资格。要说清楚这一点可能需要长篇大论，在此单说酬金制下物业费收入是否要交营业税的问题。酬金制下，物业费收入是代管的物业服务资金，并不是物业企业的收入;物业服务资金的结余是归全体业主所有的，并不是物管企业的所得，前者不用交营业税，后者不用交所得税，这是很浅白的道理。可是2003年至今，十几年过去了，只有北京市在2011年8号文件《北京市地方税务局关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告》中规定：对物业管理企业开设单独账户专项存放为业主委员会代管资金的行为，不征收营业税。除此之外，其他城市还没见过。很多执行酬金制的物业公司，包括一些在内地的港资企业，为了避免政策风险，都将物业费收入计入营业收入、缴交营业税，对物业费结余缴交企业所得税。要是业主大会有了法人资格，可以开设自己的银行账户，物业费收入划到业主大会的账户，此问题也就迎刃而解了。

近期浏览《现代物业》网站(www.xdwy2001.com)，看见网页上引述了两则消息，一是深圳市福田区南天一花园通过业主大会决议，将物管费交给业主大会，据说一年可以免税约24.38万元;二是温州鹿城南塘五组团的小区，业主大会成功注册为法人社团，成为全国第一个取得民事主体资格的业主大会。网站故意将这两则消息放在一起，显然是用意深刻的。

另外，业主大会有了法人资格后，甚至连专项维修资金也可以不用收了。每年的小区停车收入、会所收入、广告收入等共用部分的经营收入以及物业费的结余，都会进入业主大会的账户，这些都可以用于支付公共维修;如有不足还可以通过业主大会适当调高物业费，以保证业主大会的账户有一定的准备金。

当然，人们对业主大会有法人资格的顾虑也有很多，例如没有自有资金、没有办公场所、不能承担民事责任等。这些问题都是可以解决的，并都应该去解决，而不应该成为障碍。