作者: 廖小斌 | 2016-03-28 14:23

没经历过“群租”也敢说自己在做物业管理？

“群租现象”的情况存在日久，但当作一个话题来讨论却是近几年的事情。随着“群租现象”的愈演愈烈，它所产生的负面影响也开始浮出水面，尤其对物业管理产生着日益严重的影响。

愈演愈烈的“群租现象”

近年来，伴随房地产市场高速发展和市中心区域房价飞涨，一种新的房屋租赁形态逐渐成型并呈蔓延之势，那就是所谓的“群租”。一些业主将住宅分隔成若干小间，分别出租给不同的人居住，从中谋利。如一套三室二厅的住宅可能分租给10多户人家，一间20平方米房间或许挤了20个人……将住宅重新分割布局后大量出租，这在这许多大城市已是屡见不鲜，在房价居高不下的今天，甚至已有愈演愈烈之势。

笔者曾走访了深圳一个住宅小区。这个小区建于上世纪八十年代，共有600户，其中30%为出租户。而这30%的出租户当中又有将近一半为群租户。也就是说，这个小区有将近100户为群租户，各套房屋居住人数不一，根据该小区管理处提供的数据显示，有的四五人群租，有的是二十多人群租，而后者以单位名义承租的职工宿舍为多。

“群租现象”引起该小区业主的强烈反感。业主们表示，小区内的群租客常常深夜还在房屋内打麻将、抽烟、吵闹。不少房屋成了外来打工者的集体宿舍。每天早出晚归，半夜关门如摔门，说话声响亮如“高歌”，令人无法入眠，影响了居民们的正常生活休息，破坏了正常的生活秩序。面对“群租”带来的社会治安隐患和脏乱差环境以及多方面的不利情况，许多居民纷纷要求物业公司出面整治，小区的业主为此还曾和物业管理公司闹得很僵。

作为物业公司却有苦难言，以上述小区为例，一个600户的住宅小区，凭空变成了一个1,000多户的住宅小区，给管理工作带来相当不便。成套商品房住宅本用于数口之家，现在一下拥入二十余人，免不了带来各种问题。室内卫生设施紧张、拉电用气隐患、电梯使用负担、小区出入混杂、生活垃圾处置和进出楼道喧哗，给住户自己、邻里乃至整个小区都带来了消极影响。更有甚者，由于出租者和承租者在签订协议时，很多业主会约定由承租者交纳物业管理费，于是还发生过物业管理公司按“床位”收取管理费的怪事。

这种情况在深圳特区内，尤其一些老旧小区，以及一些城中村非常普遍。笔者还曾走访另一个小区，这个小区全是高层建筑，建于上世纪八十年代末，刚建成时，曾是深圳的“豪宅”，但今天风光早已不再，以前居住在此的业主大多已在别处购房，这里的房子多数为出租房，而其中就有很大一部分群租房，为此，该小区的业委会主任还曾上书政府部门，要求改变这种现象，但都无果而终。

“群租现象”产生的原因很多。从经济上说，市中心区域不少住房已经成为投资品甚至投机品，不少住房的售价相当于30年的房租，一般的房屋租金回收，满足不了巨额投资所要求的合理回报。在这种情况下，通过群租化整为零来提升租金获得收益，很自然地就成为市场的一种选择;从社会角度上说，群租现象还产生于高端需求不足与中低端供应不足的矛盾。同时，一些市民出于多方面的考虑，希望居住在中心城区，但无力支付高额房租，不可能单独租赁大户型住宅。应运而生的就是改造现有的出租房屋资源来适应租赁需求了。

如何规范群租，我国并没有相关法规来规范约束，在管理上还存在一定的难度。说到底，群租是一个经济问题，也是一个社会问题，它反映的是当前社会的一个热点问题和一时难以破解的难题。

“群租现象”对物业管理的挑战

作为物业管理者，要思考的是，“群租现象”的流行对物业管理所产生的重要影响。

这种影响主要表现在管理上的难度显著增大。一方面是“群租现象”导致小区居住人口的极度膨胀，直接导致管理成本的增加。另一方面是传统的物业管理的方式可能在这一特殊的现象中遭遇壁垒。

首先是安全隐患的增大。一是存在治安隐患。群租人员多为外来务工人员，有些外来务工人员存在着文化素质低，法律意识淡薄的状况，经常会因为一点小事而大打出手，极易引发伤害案件的发生;二是存在消防安全隐患。这些外来务工人员租住的房子，一旦发生火灾，很容易引起群死群伤的重大事故，承租人的生命没有保障，同时也会危及周围的居民，存在着很大的安全隐患。同时，由于人口密度较大，导致用水、用电、用气的频率较高，容易引发火灾、煤气泄漏等安全事故，而且，房屋内搭建隔墙均系木质结构，屋内通风较差，过道较窄，这些都不利于安全事故发生时的逃生和救生。

其次是环境管理较难。多人租住在一起，产生大量的生活垃圾，而且有些群租人员随手扔垃圾的情况较普遍，给物业管理的清洁卫生工作带来一定难度。

其三是设备设施维护的频次增多。最主要表现在电梯管理上，人员出入频繁，电梯使用频率高，维护保养的次数也会明显增多。

其四是影响周围居民。由于群租的承租人绝大部分是外来务工人员，他们工作时间长并且经常要轮班工作，因此一旦到了深夜，这些外来务工人员进出频繁，有的甚至到深夜还在打牌、喝酒，吵闹声严重影响了周围居民的正常生活，使得居民们苦不堪言。导致居民对物业管理的投诉增多，物业管理工作压力增大。

其五是由于群租现象的发展，外来务工人员的聚集，物业管理公司还有可能承担更多的政府职能，诸如计划生育等等，增加了物业管理公司的负担。比如，在深圳一些城中村，由于群租情况较普遍，小区人口膨胀，基层居委会在计划生育等管理上力不从心，物业管理公司便不得不承担起一部分责任。

另外，面对“群租现象”，传统物业管理会遭遇一些壁垒和困惑。在传统的物业管理中，服务与被服务者之间的分野是明显无疑的，尤其在业主日益占主导权的今天。但“群租现象”的出现将使这一状况遭遇尴尬。作为小区的住户，群租户同样需要物业管理公司提供优质服务。但一方面由于群租户是临时租户，并非业主，对小区的认同感不强，关心爱护小区的意识不强。同时由于某些群租户无视业主公约，破坏公共环境的情况时有发生，物业管理企业有时必须采取一些强制性管理措施;另一方面由于一些政府职能的赋予，更使物业管理企业的角色变得异常尴尬。

“群租现象”的出现，给物业管理带来了挑战，不仅在管理内容上，同时还在管理方式上，这都需要考验物业管理人的智慧和能力。