作者: 徐淑范 | 2016-01-21 20:21

“契约精神”我们有没有更懂了？

背景：深圳曾姓夫妇属换房族，在3月底与卖家签订买卖合同，以总价350万元买了一套双拼户型。但“3•30新政”后，这套房屋市值至少涨至450万元。房东谢某带着多人试图强行收回房子，他坦然承认违约，并表示要违约到底直至收回房产。律师介绍，二手房交易合同中对于违约赔偿为双倍定金或成交价的20%，如果法院顶格判罚此案中违约金最高为70万元，相对于上涨百万的房价，违约仍有利可图。如果法院支持继续履行合同，则卖方可能面临竹篮打水一场空。(南方都市报)

7月04日，龙岗一小区，买卖双方为争抢房权持续对峙。一协管员携带的辣椒水意外喷射到买家婴儿，孩子母亲(左)情绪激动，婴儿幸无大碍。

新闻报道：

http://epaper.oeeee.com/epaper/H/html/2015-07/05/content_3440778.htm?div=0

编者注：违约金最高70万，相较于上涨百万的房价，违约之后仍然有利可图。相信这个是谢某坚持违约到底直至收回房产的动力所在。新闻报道中谢某：“坦然承认违约”置“契约精神”于不顾的现象在当今的中国并不少见，针对本文案例，现代物业2012年就曾刊载《降价引发的“房闹”路在何方?》一文，3年过去了，相较于当年：“打横幅、集体静坐、摆放花圈，要求赔钱、退房、阻止降价，打砸售楼处、损毁沙盘、打骂工作人员”我们是进步了还是退步了?各位看官心里自有主见!

降价引发的“房闹”路在何方?

文/徐淑范

打横幅、集体静坐、摆放花圈，要求赔钱、退房、阻止降价，打砸售楼处、损毁沙盘、打骂工作人员……，从今年1月至今，北京、上海、杭州等地各类“房闹”事件层出不穷，上演了一幕幕“全武行”。

对此，政府、开发商、老业主、“刚需”购房者、投资客似乎都各有说法。总结下来，似乎就是两种声音，一则闹事业主缺乏市场经济下的“契约精神”，赢得起输不起;二则政府“限价、限购、限贷、禁购”等政策对市场经济秩序的强力干预，迫使开发商降价促销，引爆了老业主与“刚需”购房者的利益对立。

进一步反思，2008年全球经济危机下的香港、时下处于同样政策环境的一线城市广州，购房者却如出一辙的表现冷静和理性，这应该与长期倡导和普法宣传形成的“契约精神”不无关联。以降价为由进行“维权”的确难以获得法律支持，那就只好沿袭千年劣习“聚众闹事”，纵使“打砸抢”，汝奈我何?诸多“房闹”尝试着“法不责众”的经验成果，以狭隘的言行，不断挑衅法律的底线，希冀或多或少闹出一个不当得利，获得心理平衡，这种畸形状态，已经严重偏离公平合理的市场经济轨道，惟有严肃棒喝，方能回归井然秩序。这不禁让人想到了改革开放初期，下岗工人的“一哭二闹三上吊”，国民经济高速发展了30年，而民众消费陋习仍在根源上停留在遥远的过去，境况着实堪忧。

暴力“维权”终会因侵权而致违法犯罪，由此承担法律后果。当下，更有建设性的是探讨如何积极“防损”、“减损”和“止损”。

先说说因“刚需”已经购房的老业主们。

“居者有其居”，“有居”不一定是“有房”。西方欧美国家和我国港澳台地区的繁荣都是大部分内地城市无法比拟的，人家年收入是你的几倍甚或几十倍还是“租房客”，而你领先一步成为了“房主”，自然要享受那份属于房主的风险和辛苦。反正是为了解决“居住使用”需要，买得起则买，买不起就租，量力而行，何必把自己搞得这么累?再说了，如果买来房子是自己居住使用，房价在某一段时间内出现涨跌，并不影响对房屋的使用。对于依赖贷款购房改善居住的“房奴”而言，只需按合同约定偿还银行贷款即可保障你正常使用该房屋的权益。放着正常日子不过，去跟着掺和所谓房价涨跌“维权”，匪夷所思。这一部分购买者，亟待摆正心态，既然没有人不让你居住使用自己的房子，何来损失一说?让健康而理性的消费观念回归，那么，就要从心理和心态上“止损”。

再说说“房闹”的中坚力量投资者。

这一部分业主大多在房价峰值时期入市，作为投资者，面临一段时期内房价的贬值，从经济上和感情上都不愿意承受投资失策的事实和结果。坊间对“房闹”此番能赢不能输的心态已经多有批驳，不再赘述。还是来探讨一下如何合情合理合法地“止损”吧?

建议一，当下积极招租，避免空置，减少损失。

而今新政接踵而至，房市扑朔迷离，着实令人眼花缭乱，投资者难免心烦气躁。其实，房子如股票，涨涨跌跌周而复始。今日跌了忧，他日涨了喜，要有多少喜忧才算个终了?“牢骚太盛防肠断，风物长宜放眼量。”所以希望有着几十年期权的投资者们淡定些，通过积极招租，降低投资预期损失。市场低迷时期，手中物业暂时坚持持有，且走且看;市场规范了，价格合理了，是继续持有还是出手，再行定夺不迟。

建议二，做短线投资或者急需变现者，如果心理脆弱到确实承受不起市场的价格变化，可以通过二手房交易尽快转让变现，痛快地一次结算，让痛苦一次止损，让心境和生活回归秩序井然，才利于身心健康更好生活。

建议三，房屋通过抵押、担保等形式融资，积极用于其他稳妥投资，实现新的收益。

建议四，参考国家现行法律中“情势变更”原则，结合商品房买卖合同中的条款，主动承担违约责任和损失，与开发商友好协商退房。需要注意，因降价而维权，在法律上是否适用“情势变更”，仍有颇多争议，目前尚缺乏此类案例。

建议五，针对开发商降价后，跃跃欲试的准购房者，如果不能确认自己可以承受价格下滑带来的巨大痛苦，建议在充分考虑如何“防损”之后才能采取行动。今天的不理性投资，或将逼迫自己成为明日“房闹”的生力军，徒增烦恼。可以考虑在签订《商品房买卖合同》时，和开发商约定1-2年(或商议期)内，同品质物业价格如果降幅超过一定比率，可以主张返还差价。当然，若非开发商急需资金回笼，一般很难签署此类合同，另外，根据法律权利义务对等原则，开发商也同样可以在你所明确的期限内出现溢价时，要求你补交差价。所以，此条在实际操作上较有难度，涉及权责“对赌”，故须慎用。

应该看到，房地产连续十年的追涨，已经造成了民众对该产业稳赚不赔的畸形认知，国家也已经认识到了这个重要产业运行存在的巨大危机，所以，一系列政策相继出台，也是势在必行。但对政策高压调控有可能会出现的关联后果估计不足，相关应急预案准备未尽充分等问题，也确实存在。而今态势，一则应尽快加强舆论宣传，倡导理性消费维权;二则应尽快出台新政，活跃二手房交易和租赁，为投资者积极寻求减损出路;三则要出重拳，坚定果断地严肃处理和追究“房闹”者的法律责任，促发消费理性回归、令市场运营回归健康有序的法制环境，避免更多群体性事件恶性效仿产生连锁效应，有条不紊地最终实现政策调控之目标。