作者: 鲁捷 | 2016-01-21 20:00

业委会成为经营主体有哪些好处？

2014年12月，深圳南天一花园小区业委会组织召开第十七次业主大会，会议表决通过了两项创新之举，即修改《南天一花园业主大会议事规则》，增加“业主大会会议投票表决时未参加投票的业主，其投票权计入已表决的多数票”，同时修改与中航物业公司签订的《物业服务合同》，增设“小区的物业服务费由业主向业主大会交纳，再由业主大会拨给物业公司使用”条款。

众所周知，我国住宅小区物业管理的基础与核心是业主自治管理，业主自治管理的法规依据是《物业管理条例》所创设的业主大会制度。业主委员会作为业主大会的执行机构，具体负责业主大会授权的物业管理事项，负责日常物业管理运作事宜的沟通、协调、监督和管理，这是住宅小区业主自治管理的基本运作机制。

《物业管理条例》第十五条对业主委员会执行业主大会的决定事项，所须履行的职责作出了原则性规定，《业主大会和业主委员会指导规则》根据这一规定，在第三十五条、第三十六条作出了较为详尽的规定。《中华人民共和国物权法》第八十三条，也赋予了业主委员会依照法律、法规以及管理规约对业主损害他人合法权益的行为进行处理的权力。这些都在法律法规层面为业主委员会的正常运作提供了保障支持。

但是，从现实的情况看，业主委员会代表业主大会开展物业管理与业主自治管理工作却并非顺畅，甚至可以说是举步维艰。这是因为制度设计中由于对业主自治管理根本属性的认识偏差所导致的非企业化管理模式(目前是民主自治的政治模式)造成的。其实，住宅小区的业主自治管理是源于对住宅小区物业的管理，这是以建筑物区分所有权为核心的一种经济活动，是对物业的资产、设施的综合管理。即住宅小区业主自治管理是以建筑物区分所有权为核心，以物业管理为基础的经济活动。经济属性是业主自治管理的根本属性。业主自治管理虽在某种程度上表现出一定的公共性质，但其实质是在建筑物区分所有权(私权)前提下的“准公共”性质，是以建筑物区分所有权中的共有部分的共有权和共同管理权(成员权)为前提基础的，其有很强的依附性。也就是说，业主自治管理的所谓公共性是依附于建筑物区分所有权的私有性而存在的。

既然，经济属性是业主自治管理的根本属性，也是业主自治管理的基础，那么，业主自治管理尤其是其中涉及物业管理的事项，就应该借鉴甚至采取企业化的运作模式，使业主委员会成为经营主体，以提高管理效率与管理水平，真正实现对业主合法权益的维护。因此，从业主自治管理的现实需要出发，综合考虑我国的现实国情，必须对现行的业主大会制度进行深入的改革，重新进行组织架构、运行机制的设计。笔者认为这一改革的内容是：首先，赋予业主大会应有的法人地位;其次，作为业主大会执行机构的业主委员会应取得业主大会的全面经营管理权，成为住宅小区物业管理的经营主体;最后，通过完善组织架构，加强对业主委员会的监督，真正保障业主的合法权益与利益。

目前从《中华人民共和国物权法》，到《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》，虽然都已明确规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，但根据《物业管理条例》第十六条、《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条的规定看，业主委员会选举产生后需向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，因而其不符合我国事业法人、企业法人和社团法人登记的基本要求，不具备法人资格。而由于业主大会不具备法人主体资格，导致其在业主自治管理、物业管理活动中没有政治的和经济的独立地位，不能够独立地承担民事责任，自然影响业主委员会经营管理的合法性、权威性，致使其工作难以开展。因此，确立业主大会的法人地位，是实现业主委员会经营主体资格的首要问题。

笔者主张，业主大会应具备法人主体资格，且应是企业法人。因为，业主自治管理的根本属性是经济活动。

从目前的物业管理有关法律法规看，业主委员会取得全面经营管理权是具有现实可行性的。这在技术层面上主要涉及如何运用《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》中所规定的“业主大会议事规则”。

《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》均规定了业主大会议事规则的性质与内容要求。依其规定，可以确认，业主大会议事规则其实质是业主大会和业主委员会运行的基本规则(其地位与作用就如同公司章程对企业活动的影响力)。因而，业主委员会经营主体的取得，最主要的就是通过业主大会议事规则的制订，在符合法律法规、基本政策的前提下，赋予业主委员会尽量全面的经营管理权。

如，对《物业管理条例》第十一条规定以外的物业管理事项，就可授权由业主委员会全权决定。《物业管理条例》第五章所规定的“物业的使用与维护”等管理事项，就应该明确业主委员会的全权决定权限，包括利用物业共用部位、共用设施设备进行的经营活动。

根据《中华人民共和国物权法》第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。可在业主自治管理中授予业主委员会管理权、处罚权、诉讼权。

尤其是对拒付物业费的行为，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十条规定，业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。业主大会可授权业主委员会，对其共同管理权的行使予以限制，如限制其被选举权，或利用共用部位、共用设施设备取得收益的享有权等。

根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十七条规定，物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定;第二十八条规定，业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。在业主大会议事规则中应赋予业主代表真正的代表权，简化计票数量，而不是在业主大会上报告其所代表的业主投票情况，以简化表决的基本程序。

根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条规定，未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定，可在业主大会议事规则中规定将其计入已表决的多数票。

对于住宅专项维修资金的使用，可根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十四条，发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可免除业主大会表决环节的规定，在业主大会议事规则中尽可能多地列入紧急情况，以简化表决的基本程序，促成必要的维修项目，保证物业的正常使用，维护大多数业主的合法权益。

业主委员会享有经营主体资格后，为防止其权力滥用，造成不必要的经济损失和其他损失，应进一步完善业主大会的组织架构，加强对业主委员会的监督。

完善业主大会的组织架构，可参照《中华人民共和国公司法》有关监事会的规定，在业主委员会之外设立业主监事会，由业主选举产生，负责对业主委员会的监督。监事可以列席业主委员会会议，并对业主委员会决议事项提出质询或者建议;对业主委员会成员执行职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、管理规约或者业主大会决定的业主委员会成员提出罢免的建议;当业主委员会成员的行为损害业主的利益时，要求业主委员会成员予以纠正;检查业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;检查物业共有部分的使用和收益情况;检查专项维修资金的筹集、使用情况;发现业主委员会经营情况异常，可以进行必要的调查等。