作者: 方舟 | 2016-01-21 17:20

要涨价的物管不是“好物管”？

2012年12月26日晚上，北京市上地西里小区业委会主任郭卫建发微博：“今天与物业服务企业商谈下一期物业合同。人工成本的上涨，导致物业费上涨，是情理之中。不涨价，物业服务企业可能承受不了。而涨价，需要业主代表大会或是业主大会的表决通过，不是件容易的事。业委会，难!”

2012年12月28日上午，@活力Laogao 与@业委会通讯相继转发了此条微博并围绕小区物业管理费因何上涨、是否可涨、如何上涨等话题展开了激烈的辩论：

@活力Laogao：以100平米计算，目前北上广等一线城市的平均年物业费大约仅为2,000-4,000元之间，距10,000元还差得很远，即使到10,000元，还只占房屋总价(以300万计)的0.33%，距国际平均价格差得很远。

如果加上维修基金1,000元/年，合计至多5,000元/年，即便增加物业费，也只是上升千位数，可一旦好的物业公司撤走，房价损失的就是以万计，甚至以十万元计。很多业主不会算这个账。

@业委会通讯：业主不卖房，房价没意义。退休承担一年5,000到10,000物业费不现实。相信未来，好物业(公司)走了，更好的会来。

这行业不进步没未来。如保安数量核算，按建委服务标准与管理模式，仍旧人海套路，没有技术创新，不如在北京树立100家小区业委会与物业，政府奖励与协助，联合走创新道路，不破局无出路!

……

随后更多的网友加入到当日上午的讨论中，最终郭卫建的这条微博被评论44次，转发69次。讨论话题从如何计算一个小区正常的物业管理开支，一直延伸到“物业服务的价值在于促进房屋的保值增值”命题是否成立，以及什么样的物管公司才是“好物管”。

于是，就此话题引出了新的疑问：在“北上广”，对于一个普通的中档住宅小区来说，收多少物管费才算是合理?才能既保证物业维护得当，又能保证物业管理企业能够正常经营?在涨物管费的过程中，物管企业是否有必要公开经营成本?有鉴于线上讨论受到微博字数的限制以及话题随意的特点，《现代物业》决定邀请本次讨论的三位主要参与者，组织一次线下的正式讨论。

郭卫建(@郭卫建__上地西里北京上地西里小区业委会主任)：

自2004年上地西里小区“业主代表大会”成立以来，上地西里业主与物业管理公司每年签一次服务合同。2013年3月，业主与物业管理公司签订的合同即将到期，所以业委会正在与物业服务企业商谈续签的问题。物业管理公司提出三种方案：方案一是维持现在1.44元/(平方米·月)的物业费不变，合同续签一年，不用业主大会讨论，直接续签;方案二是物业费上涨到一定额度，签订两年期合同，业主代表大会可以决定;方案三是如果签订长期的合同，物业费上涨额度较大，由业主大会决定。

在2011年，上地西里小区就上调过一次物业服务费，而且幅度还不小。2011年6月份，上地西里全体业主表决同意将物业服务费合理上调，在此之前，小区的物业费已经保持了七八年，其间物业管理公司曾多次提出过调高物业费的要求，但一直没有实现。在2011年谈续签时，物业管理公司提出，物业服务费再不上涨公司将难以维持，可能选择退出小区。业委会多次开会商议，制订了两套方案，最后由全体业主投票表决，选定了目前的物业管理公司，物业费也从1.19元/(平方米·月)上调至1.44元/(平方米·月)，业主同意率很高。

2012年物管公司提出物业管理费上涨的理由仍然是人工成本的上涨。12月份，北京的最低工资从1,260元调整为1,400元，物业管理公司要保证员工工资不低于这个标准，还要缴纳员工保险等费用，导致了物业费的上涨。因此涨价主要是由成本上涨驱动的，而不是服务升级驱动的，物业费上涨之后，物业服务维持原本的水准不变。之所以说涨价难，一则小区在2011年物业费已经作了大幅上涨;二则业委会按规则和程序作出方案，组织业主参与，作出选择，集体作出共同决定，并且满足现有法律法规的要求(按《物权法》要求“双过半”)。这个过程说起来简单，但在一个上千户的小区，真正做起来并且达到目标，是极其困难的一件事，即使像上地西里这样有较好的业主自治组织和自治基础的小区。

上地西里小区大部分业主于1999年入住，属于中档小区，对物业服务的要求也只是中档水平，主要还是集中在保洁、安防、维修这三个方面，就我个人而言，当然愿意多交点钱，享受更好的服务，但是作为业委会主任就要考虑到大多数业主的接受程度。不过现在大部分业主也并不认为物业管理费越低越好。打个比方，我现在住100多平方米的房子，一年的物业管理费不到2,000元，我认为是可以接受的，和周围的邻居交流，他们也表示是可以接受的。只有部分的老年人、低收入人群较难承受。

共有部分的收益情况，上地西里小区的情况比较简单，只有停车费一项。对此项收益，每次签订的合同中都明确规定“收益属于全体业主，甲方(业委会)委托乙方(物业管理公司)代为收取。停车收费补贴物业费0.19元/(平方米·月)。结余部分乙方在收取14%管理费(含税费)后，退还甲方”。物业管理公司给出的物业管理费条目和明细是非常清楚的，比如支付保安的费用，综合小区的情况通过计算，聘请8名保安，月工资是1,800元，业主基本能核算出物业服务的成本。只是物业管理公司在履行物业服务合同时可能有一些瑕疵，比如在合同中约定聘请的保洁人员是10名，但是在合同的实际履行中没有聘请那么多，其原因在于有些清洁项目是外包的，如果按合同操作，就无法解决外包的费用。我认为，针对上地西里这样的小区，最理想的状态就是在合同签订的时候尽可能细化条款，权责分明，合同签订以后严格按合同办事，业主按合同支付物业费，物业管理公司按照合同提供服务。

高惟君(@活力Laogao 上海雅斯酒店物业管理有限公司总经理)

作为物业管理公司的总经理，无可否认，我会为物业管理公司多考虑一些。随成本的上涨，收入必然也要上涨，但涨多少的问题不能一概而论，因为小区的具体情况不一样。

涉及物业费标准的问题要看几个因素，最主要的是楼盘大小，其次要看物业服务合同要求配备的人力资源是什么规模，因为物业服务是一个劳动密集型行业，大概的统计数据显示人力成本占到整个成本的60%~70%。举个例子，上海的一位朋友，他居住的小区物业费是4.58元/(平方米·月)，周边小区的物业费每月每平方米才1元多，他问：“我们小区怎么那么贵?”他们忽略了一个问题，这个小区建筑面积只有两万平方米，物业费的收费面积也就只有两万平方米。这个小区的物业管理公司将物业费全部收上来，一个月也就九万元多一点，而他们小区的物业管理有30个人在服务!照目前上海的收入水平，一个人工需要支付的基本工资是2,500-3,000元/月，连上加班工资、社会保险，按照我自己公司的状况，光30个人的工资就需要9万元钱，在这个小区来算业主交的物业费已经全部花光了!再加上能耗、维修设备的开支，肯定是亏损的。但是业主不是这么理解的。

北京市住建委为解决业主和物业管理公司的矛盾，对北京市辖区内所有的物业管理公司作出了法律规定，物业管理公司在新一年的一季度，必须把去年全年的物业费的收支情况全部向全体业主公开。这个规定已经实行两年了，按说公开以后业主应该清楚了，物业管理公司赚不赚钱、赚了多少，但事实上情况不是这样的——大多数业主都没有心思去看，看了也说看不懂。实际上北京市住建委这个规定还是没有消除，或者说很大程度上没有消除业主对物业管理公司的猜忌和不信任。业主与物业管理公司的信任危机不是那么容易解除的，不是说物业管理公司账面公开了，业主就放心了;物业管理公司亏损了，业主就同意涨价了。这是双方的博弈，不是以某个人，或者某个政府部门良好的愿望为转移的。也许只能通过物业服务行业的市场化来教育业主：业主不同意涨价，就让物业管理公司来选择，如果承受不了亏损就撤出小区，让业主重新选聘新的物业管理公司，其他物业管理公司来了，赚钱也是首位的，如果没钱赚也会走。所有的物业管理公司都走了，业主就会思考这个价格没有人来做是为什么。业主就要选择，或者自己来管，或者涨价请物业管理公司来管，就这么简单。

现在，很多业主说，物业管理公司既然亏损，为什么他们不走?完全可以选择撤走啊。并不是说物业管理公司没有撤走就证明它在赚钱，比如说一个有很多楼盘的物业管理公司，政府给它的一些项目是赚钱的，而针对某些亏损的小区，政府就会给物业管理公司压力，不让撤走。政府的话你能不听吗?不听的话以后很多项目就不给你。撤不撤还涉及到物业管理公司的资质考核问题，如果撤走的楼盘过多就不能保证需要达到相应资质的服务面积。可以说有很多经济以外的因素决定了物业管理公司的去留。

在目前交易双方缺少信任、缺少市场诚信的情况下，哪怕物业管理公司再亏损，业主也是不相信的。我认为，目前要走出这个困境惟一的办法就是酬金制，从物业管理公司的角度来说只要完成了合同规定的任务，就能拿到酬金，即使这份酬金很薄，但也是正数，也是利润，不亏损，至少是可持续发展的;对于业主来说，知情权、财务、管理，所有都是业主当家，所有的支出都是业委会主任签字后才能报销，所有的项目都是业主、业主代表、业委会来掌控，业主顾忌的问题也就迎刃而解了。业主觉得自己小区的档次比较高，需要高档的服务，要请年轻的保安，一个月薪给3,000元钱，虽然成本高，但是我们能够承受;或者有的小区里退休工人较多，业主不需要那么高档的服务，也没关系，增减自足。选择什么样的服务是业主决定的，物业管理公司只拿约定的酬金。我作为物业管理公司的总经理，希望小区的业委会是专业的，他们也认清了酬金制是解决目前这种状况的惟一出路，马上就可以达成长期的合作，成本上涨等风险都由业主来承担，物业管理公司只需要按合同做事而没有亏本的风险。

目前酬金制难以推广的原因，大部分来自业委会。很多业委会主任、委员很害怕酬金制，因为他们往往不够专业。酬金制迫使业委会主任要像物业管理公司经理一样，熟悉小区物业管理的方方面面，如果不熟悉，最简单的问题都处理不好，比如设备故障，物业管理公司说要修，但业委会说不清楚应不应该修，修就要花钱，不修又要面对出事故的风险。如果酬金制得以推行，很多矛盾就都不存在了，但业委会会承受很大压力，迫使他们越来越专业，或者如果他们不专业，可以请专业的人来做顾问，但是就要花钱，钱从哪里来呢?

不同的业主对物业费的看法是不一样的。比如说老旧小区，以退休人员为主，他们的收入有限，一个小区退休人员、困难群体占到小区业主的50%以上，那么该小区肯定承受不了高昂的物业费，只能顾眼前利益，他们会丧失房子的长远价值。如果一个小区的业主是有眼光的，是做长远打算的，那么他们就可以承担由于市场经济所带来的正常的物业费的上涨，并认为物业费上涨的空间对于房子的保值和增值是值得的，这部分人占大多数，那么那些不愿意或者没能力做长远打算的业主最好把房子卖掉。以后居民小区就会分类，一类认为一年物业费上涨1,000多元，对房子的保值增值有很大的作用，1,000元的投入可能带来的回报不是以千来计，而是以万来计、以十万来计;而另一类只看眼前利益，那么也应该承认这个差距。物业管理公司只需要按照业主的需求来提供服务。