作者: 王正 | 2016-01-21 16:47

业主严重扰乱小区秩序被强制卖房

安大略省高等法庭

原告：大都会多伦多共管公寓法人第747号(下简称“MTCC747”)

被告：娜塔莉亚·克罗列克

概要

大都会多伦多共管公寓法人第747号(下简称“MTCC747”或“原告”)依据《共管物业法1998》(下简称“法案”)第117条和第134条，起诉公寓业主之一的娜塔莉亚·克罗列克(下简称“克罗列克小姐”或“被告”)多次违反法案第117条，要求判令被告出售其公寓单位，并将房屋挪空。如果不能形成此判决，作为替代方案，原告请求根据法案第134条拟订一项严厉的秩序条款，要求被告改变她的行为举止并遵守法案第117条的规定。

对被告的指控内容广泛而性质恶劣，包括屡次对其他单位业主进行人身攻击和种族主义歧视、对物业实施恶作剧、深夜音乐噪声扰民、偷窥、使用恶犬恐吓其他业主和儿童、不清理狗粪便等。

MTCC 747是一座规模相对较小的联排镇屋(town house)小区，只有30户，坐落在多伦多市中心海湾街和布鲁尔街附近。小区有一半的住宅单位在一层并带有独立的小花园;另一半住宅单位在二层，带有独立阳台。小区还有一处共用的花园。在2005年被告入住之前，据说公共花园是个充满活力的社交场所;被告入住以后此处就开始“荒漠化”了，据说大部分是因为被告的种种行为。

法案第117条禁止的事项有，“可能对物业造成损坏或对人身造成伤害”;第134条赋予公寓业主董事会权利，可以根据“本法案和公寓的章程、条例和(或)规定”拟订“强化性条款”。原告对证明被告违反了法案或者公寓规定，以及要求被告出售单位的必要性和合理性负有举证的义务。

被告对原告的事实主张予以否定，退一步讲，即使原告的主张属实，根据法案第117条也应当给予被告更轻微一些的处罚。最终，被告提出了两条技术或程序性的质疑，认为按照法案第132条和134条第(2)款，应该先进行仲裁调解而不是直接进入诉讼程序。她更进一步提出，本案存在一些“材料事实争议”，根据《民事诉讼规则》(Rules of Civil Procedure)原告有义务向法庭提交这些材料。

事实

原告递交了一份细节丰富而冗长的陈述记录，而被告的陈述只是一个毫无内容的总结式的否认。被告在其双面打印的4页宣誓书中宣誓说，她是一名拥有莫斯科大学和皇后大学学位的股票经纪人。在反诘问阶段查明，她并没有获得皇后大学的学位(她也承认了)，而只是参加了皇后大学的MBA课程。她的宣誓书中说，她在苏联接受教育，在那里她“经历了无数露骨的事件，公开的反犹太主义”。她发誓：“我绝对不是一个种族主义者和反同性恋人士，我否认这项指控。”

她接着说，自己确实和一位邻居因为漏水事故而有过争执，但最后他们依然相安无事;不计其数的对自己行为不端的指控仅仅出于业主董事会一些成员对她的反感。她说：“我的工作内容中包括外币交易，这要求我时刻集中注意力，特别是，和欧洲及亚洲市场打交道必须在晚上进行，所以我根本没有精力从事那些原告指控的事。”此外，她称自己还需要接受一定的生理治疗。

至于她的狗，她声明它是受过良好训练的狗，所有关于狗引起的事件都是出自其他人“固有的对狗的恐惧”，或“被嘲笑”或“被激怒”。不少业主董事会成员对她发起的“反困扰运动”的真正原因，是她曾未经董事会同意而给自己的单位更换了已变形的窗户。

值得注意的是，被告的自述中没有任何内容是针对特定的具体事件的，她觉得那都是子虚乌有。被告没有提供任何的事实、文件和确凿的证据。

原告所提供的两大卷记录的证词，分别来自九位不同的业主、非业主身份的邻居和小区物业经理。他们对被告的描述前后连贯、彼此吻合，能够形成在这个小社区当中被告的一幅画像。这些证词指向明确而注重细节，它们彼此关联，而且能够得到同时期文档材料的支持。

第一位证人是伯吉尔先生，正是那位和被告有过漏水事故摩擦的楼上邻居。而他也正是遭到被告种族歧视的人之一，被称作“又蠢又丑的罗马尼亚人”、“去死吧吉普赛”等等。他证明被告夜间大声放音乐并似乎陶醉其中;不拴狗，任其满院跑，不清理狗污渍甚至公开说“永远不会”。伯吉尔先生列举了2008年9月19日至21日的一系列事件的细节。当时他的亲戚造访，他的妻子到门口迎接，而克罗列克让狗吓唬她的妻子，并对狗说“咬她!咬她!”尽管狗链收得很紧，不会造成身体上的伤害，但是狗吠的声浪足以对他的妻子造成神经上的恐惧。伯吉尔先生报了警并且警察来处理了此事。第二天，她对他们全家都进行了语言上的侮辱，包括他的九岁女儿。

就在这个周末，伯吉尔先生的电视信号不好，他下楼查看接收器，而接收器分线盒正好装在被告的单位里。被告的室友给他们自己的单位装了其他信号接收器，伯吉尔先生没办法，找来了有线电视运营商修复了信号接收器。而被告却对他说：“不会太久的，只是个开始，哈哈哈(疯狂的笑)。”

没有对伯吉尔先生的证词进行反诘问，因为克罗列克并没有提到这些事。前者的证词能够被材料文件所支持，他与被告和物业管理人员交流的语气也是成熟、充满尊重和公民意识的。

第二位证人是伯吉尔先生的太太，她向法庭证实了她的先生对2008年9月19日至21日事件的描述。她也提到了另一件事。自己和婆婆打扫阳台时已经采取措施防止灰尘落到一层，但楼下依然大声吵闹说：“让那个肥仔吉普赛(指伯吉尔先生的母亲)住手!灰尘掉到我头上了!” 克罗列克不听任何解释，她的暴躁把老太太吓得呆住了。她因狂暴而把自己弄伤以后，抓起一把砂土丢向伯吉尔家二人，石头打在二人胳膊上，将她们搞得蓬头垢面。过了一阵子等二人准备继续扫除时，克罗列克又开始朝她们丢更多的砂土，于是她们报了警。

被告对以上陈述还是拿不出证据反驳。

第三位证人是安妮·麦当劳小姐，她从2003年起开始成为小区业主，她对公共花园变荒凉的解释是：“大家都保持非常远的距离以防止自己成为克罗列克诽谤的目标”。她证实被告曾做出过攻击性的语言威胁，比如“搞死同性恋”，“我的俄国朋友就是喜欢海扁同性恋”，“去死吧吉普赛人”和“又脏又丑的巴基斯坦人”等等。她特地提到去年冬天她对朱蒂·萨特拉姆的两个姐妹高喊“没完没了的淫荡”，而当时她们只是在人行道上铲雪。朱蒂·萨特拉姆也是九位证人之一。

安妮称，被告的狗是一个持续造成紧张和恐惧的根源，她常常看到这只狗对人攻击，随便在公共花园里大便，而被告从来置之不理。最后，安妮说，被告经常在一些不合常理的时间播放音乐，当她向被告抱怨后不久，自己的窗户就被鸡蛋攻击了。她不敢将母亲接来同住，她说：“被告将我照顾心爱的人的权利掳走了。”

第四位证人是朱蒂·萨特拉姆，她是1999年成为小区业主的。她讲述了2008年11月22日被告在自己3岁女儿面前对她的一次人身攻击。她和女儿回到自己的单位时发现有人在门口扔了垃圾。此时被告出现了，对朱蒂说她就是个“收垃圾的”。朱蒂说自己是个老住户，从来不收垃圾，一面试图离开，避免发生冲突，可是被告却一直尾随，骂她是“下流的印度婊子”，叫她滚回自己的国家去。当朱蒂回应说离他们远点时，被告抓住了她的胳膊和手腕并开始殴打她。幸好有一位绅士经过并帮她们母女脱离险境。后来她还是将此事告诉了警察，并写了一份书面材料交给了物业经理。在她作证时，这些材料都在。因为狗的存在，她的小女儿都不敢在自己家阳台上玩耍。同样，她也遇到了“鸡蛋攻击”、“午夜凶曲”和“闭路电视神秘故障”等麻烦。

第五位和第六位证人是罗伯特·杰罗姆和比尔·贝茨。他们是一间住宅单位的共有人和室友。他们遭到了被告的“同性恋者言论”的攻击。他们都对2009年6月23日被告的一次人身攻击作了证明。在送走访客时，杰罗姆发现被告试图偷走他花园里的喷水软管。她坚持那是她的，贝茨先生把管子拿开，她便开始骂他们同性恋并想动手打人，她在他们的花园小径上跺脚，把石板的一角跺掉了。正当他们不愿纠缠想要离去时，被告冲上来从贝茨先生的左侧袭击了他的喉咙，挫伤导致他接下来的几天里嗓子发炎。他们都证实，克罗列克趁人不备时会放狗咬人，这只狗大约有150磅重。此外他们也都提到，克罗列克会爬上墙隔着小花园偷窥他们请客人吃饭，一直到他们送走客人后上床睡觉。

杰罗姆先生被建议在庭上进行反诘问，原因是他是业主董事会的成员。但被告同样没有提出反驳的证据。

第七位证人是莎拉·斯玛瑞丽， MTCC747大部分时间里的物业经理都是她。她说：“我的大约50%的上班时间是用来处理克罗列克制造或因其升级的问题。”大量的投诉材料可以证明这一说法。而莎拉最重要的证词是：“当公寓董事会根据公寓的章程和细则，决议认为克罗列克的狗是一种骚扰因素，需要多伦多动物中心帮助后，被告拒绝配合。”

MTCC747的《公寓条例》第1条写明所有业主都要遵守公寓规定;第20条写明：被业主董事会或物业经理在周全考虑后认定为骚扰因素的宠物，不得被任何业主保留在公寓的任何单位或共有区域中。2009年5月13日，业主董事会的律师向被告发函，写明了业主董事会对她的狗的处置建议：

根据公寓的规定和条例，业主董事会认为您的爱犬是一种骚扰因素。在接到本函件之日起的两周内，您最好将爱犬带离本物业。如果2009年5月27日时它没有离开，那么很抱歉董事会将诉诸法律程序。根据我们的经验，这样的诉讼赔偿通常会在10,000加元至30,000加元，而且董事会有权向您进行追偿。这些费用将根据《共管物业法1998》用于对您的物业行使留置权时的物业管理费用(译者注：common expenses，直译为“共用开支”)。物业管理人员将在2009年5月27日核查您的单位，以确认您是否已将犬只带离。如果犬只还在，法律程序将即刻启动。我们同样会审查您辱骂和威胁其他业主的行为，包括人身攻击和种族歧视。这种行为应当立刻停止。业主董事会将时刻监控您的行为。

被告并没有根据信函内容行事，到了期限狗依然还在。而且，在期限之后的2009年6月23日还上演了对贝茨的“同性恋污蔑”和人身攻击的一幕。2009年7月15日，本次诉讼就开始了。

第八位和第九位证人是两位非业主身份的邻居。盖伊·奥李瑞先生住在圣尼古拉斯公寓，这座公寓和MTCC747的公共花园紧紧相邻。奥李瑞作证说，他观察到克罗列克怂恿她的狗攻击它看到的每一个人，当他的妹妹走近公共花园时，他看到克罗列克的狗在向她凶恶地狂吠，而克罗列克并不加以制止。他还看见克罗列克在一群孩子面前放开她的狗，致使一个小孩在逃跑的时候摔伤了胳膊。奥李瑞确信，这只狗在院子里从来不受管教和任何拘束。

安拉尼先生是马提庚餐厅的老板，餐厅就位于MTCC747的街对面，他常年在此工作，对社区非常熟悉。他作证说：“克罗列克在社区里的形象非常具有攻击性，惹人厌烦。她经常对她的邻居和路人叫叫嚷嚷，经常用人种或性倾向的方式来给人戴帽子。任何无辜的人，只要接近她的房子，她就会怂恿她的狗去攻击。这个夏天的早些时候我看见她从房间里带了一瓶溢出泡沫的东西出来，她把瓶子里的液体倒进了花坛里，没过几天花就全死了。”

值得注意的是，安拉尼先生提供的这一2009年初夏的细节是发生在2009年5月13日业主董事会给克罗列克发出律师函之后的。

对以上的情况被告也没有提供任何有针对性的反驳。

审理

程序问题

被告提出，根据法案第132条和134条第(2)款，在本次庭审之前应当先进行调解。原告承认，之前并没有进行调解。再者，被告提出根据《民事诉讼规则》原告有义务向法庭提交有“争议事实材料”。

第一条抗辩很容易被驳回。法案第134条规定，在一些特殊情况下，可以不经过事先调解而直接进入诉讼程序。第一，第134条所赋予的原告提起上诉的责任范围要比第132条规定的调解范围更广泛;第二，第134条第(2)款预设了在不符合132条规定，无法尝试进行调解的情况下，如何继续进行诉讼的问题。

法案第134条规定：

(1)参考本条第(2)款，诉争物业单位的业主和占用人、公寓法人、租赁型共管公寓的承租人、申请人，以及物业单位的抵押权人，可以向高等法院提起诉讼，请求根据本法案和公寓的章程、条例、规定，以及两家或更多公寓法人之间的协议(用于协议各方共享或提供设施和服务，并承担其维护或共同开支)，制订强化性条款。

(2)如果适用了第132条中的调解或仲裁程序，当事人将无权提起本条第(1)款的诉讼，直到其在上述过程中失败。

本案中，MTCC 747很合理地依据第117条而不是132条提起诉讼，避免了不必要的调解程序;另一方面，克罗列克对公寓董事会律师函的态度，以及她对待所有指控的否认态度，已经说明继续进行调解无异于竹篮打水。被告在开庭前4天提出此项抗辩理由的唯一目的就是拖延时间，这对原告来说非常不公平。

对于第二项抗辩理由，目前尚没有明文对此情况进行规定。《民事诉讼规则》对此的规定是“开庭前可以申请通知程序”，而不能作为开庭后的索赔或抗辩理由。

鉴于此，被告的两项抗辩都不予支持。

法案第117条

法案第117条规定：

在一间物业单位或共有区域之中，如果一种情形或行为可能对物业或人身造成危害，任何人不得纵容这种情形或行为的存在或实施。

原告公寓法人有法定义务确保这一规定实施。法案第17条第(3)款规定：

公寓法人有义务采取一切必要的措施确保公寓单位的业主和占用人、共有区域的承租人、经理人及雇员遵守本法案，及公寓的章程、条例和规定。

为了强化这一法定义务，法案第134条还规定了在成员不遵守的情况下，公寓法人可以对其提起诉讼的情况。根据法案的这些条款，原告在其章程第17条中重申了法案第117条的规定，并将此延伸到“无理地破坏其他业主在自己单位内和共有区域内享受生活的权利”。

原告提供的大量证据显示被告存在人身攻击的事实，被告对他们的威胁和她使用具有攻击性的犬只密切相关，并造成了胁迫和恐吓。原告毒死植物和向住户窗子扔鸡蛋、私自改装有线电视信号接收器的行为构成对物业的破坏。有些内容甚至涉嫌违反《刑法》第430条的规定。夜间高声放音乐和偷窥等，也是具有触犯刑事责任嫌疑的行为。

原告的行为已经不是“可能”造成伤害或损失，而是“已经”造成伤害或损失。将律师函拒之门外的行为则已经违反了本公寓的规定。

法案第134条

争议的焦点在于“强化性条款”，这里需要确定的是怎样的“强化”是合适而必要的。原告诉请被告在三个月内出售并挪空她的单位是正当的请求。本案中的公寓规模过于狭小，而正是被告不可救药和不服管理的行为使得整个社区陷入危机。九名证人的证词中都显示出当事人的脆弱和惧怕报复的心理，他们有权利将被告从公寓里赶走。更何况公寓董事会已在2009年5月给予过被告改正的机会，但没有迹象表明她希望抓住这样的机会。

人们基于自愿的想法加入到共管公寓的大家庭里，一致协议共享集体共有的物业，一致决定共同遵守规定、履行义务，以保护这种共有的权益。一旦出现明确的企图想去伤害它，并且用一种极端的行为抵制规定的约束，那么此人将没有任何理由继续行使一名共管公寓成员的权利。

本案中合适而必要的补偿如下：

1、判决生效后三个月内，克罗利克小姐必须挂牌出售她在MTCC 747所拥有的单位;

2、出售未果，或被告违反了本判决的任何一项，公寓法人有权提起诉讼请求占有该单位;

3、克罗利克小姐不得在MTCC 747内另行购买、承租单位，或居住于MTCC 747的任何一间单位内;

4、在过渡期内，克罗利克小姐必须遵守法案和公寓的章程、条例、规定，期间，不得对MTCC 747内的任何成员和他们的物业有任何攻击、破坏、亵渎、种族歧视和性别攻击的言论和行为;

5、判决生效起10日内克罗利克小姐必须永久性地将犬只带离MTCC 747，并不得饲养其他犬只;

6、如克罗利克小姐违反本判决的任何一条，MTCC 747有权在通告两日后采取强制措施，或采取本法庭认为正当的任何措施。

费用

判决原告完全取得胜诉，并有权主张诉讼费用。被告共需支付原告35,000加元，自判决生效起30日内支付。

(案例提供/王成，翻译、编辑/王正，发表时有删减。)