作者: 倪斌鹭 | 2016-01-21 15:10

新公司无法接管业委会被判赔偿

【案情简介】

2012年4月13日，福建省厦门市某区幸福住宅小区业主委员会全体会议认为，厦门家兴物业管理有限公司(以下简称家兴公司)提供的物业服务质量违反了前期物业管理服务合同中的有关规定，经小区业主委员会多次提醒，未获得任何改进效果，幸福住宅小区业主委员会一致决议：解聘原家兴公司，重新选聘新的物业服务公司对小区的物业工作进行管理。

2012年5月16日，小区业主委员会拟通过招标方式，重新选聘新的物业服务公司。经过评标程序，厦门万得物业管理有限公司(以下简称万得公司)中标，最终被选聘为小区新的物业服务公司。选聘工作结束后，业主委员会遂与万得公司签订了物业管理服务合同，合同约定的期限为2012年5月20日至2016年5月20日。

2012年5月17日，业主委员会正式向家兴公司下发解聘通知书，并同时向小区开发商厦门天元房地产开发有限公司(以下简称天元房地产公司)及家兴公司送达了交接通知书，要求两公司及时进行物业交接工作，让新聘的物业服务公司顺利进驻小区。但两公司接到交接通知书后，并未作出任何行动。小区业主委员会与两公司多次协商，未取得任何效果，家兴公司仍然拒绝撤出小区。

前期物业服务公司拒绝撤出小区，新物业服务公司因不能进驻小区参与物业服务，公司人员闲置无收入，给新的公司造成了经济损失。万得公司遂将家兴公司、幸福住宅小区业主委员会告上法庭，要求其承担自己遭受的经济损失。

被告幸福住宅小区业主委员会认为，业主委员会已经同意全面履行与原告万得公司所签订的物业管理服务合同，但原告无法对小区进行管理，是因为家兴公司拒不撤出小区，业主委员会也曾多次要求家兴公司及时撤出，但家兴公司不进行物业交接工作，才导致原告的经济损失逐步扩大。因此，原告的经济损失应当由前期物业服务公司家兴公司来承担。

被告厦门家兴公司认为，本公司已经按照双方签订的物业管理服务合同的约定，提供了完善的物业管理服务，现小区业主委员会擅自解除物业管理合同，其行为已经构成违约，应当依照合同的规定承担违约责任。该公司不是不同意撤出小区，只是小区业主委员会拒绝支付违约金;如果小区业主委员会能够支付违约金，该公司会及时撤出小区并履行交接手续。因此，万得公司的经济损失是由幸福小区业主委员会的不当行为造成的，应当由业主委员会承担赔偿责任。

【法院判决】

法院经审理认为，小区业主大会成立后，有权决定是否继续聘用原物业服务公司或重新选聘新的物业服务公司对小区进行管理。新物业服务公司依照法定程序中标后，小区业主与原物业服务公司之间的前期物业管理服务合同应当予以解除。新物业服务公司要求履行其与小区业主委员会签订的物业管理服务合同的请求正当。在本案中,业主委员会与万得公司之间的物业管理服务合同生效后，万得公司在履行合同后，应当获得履行合同的预期利益(管理者酬金);万得公司之所以未获得管理者酬金，是由业主委员会未履行合同所致，所以业主委员会应当给付万得公司依合同应当获得的管理者酬金。

法院判决：解除家兴公司与业主委员会签订的物业管理服务合同，被告家兴公司撤出小区物业管理，由万得公司行使小区的物业管理权;小区业主委员会承担万得公司的经济损失。

【法律评析】

前期物业管理服务合同采取的是“从新原则”

根据《物业管理条例》的有关规定，在前期物业管理中，开发商会与物业管理企业签订前期物业管理服务合同。通常，前期物业管理服务合同会约定期限，但是，根据《物业管理条例》第二十六条的规定，期限未满、业主委员会与新的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效的，前期物业管理服务合同终止。因此，只要业主委员会与新的物业管理公司签订了物业管理服务合同，原物业管理公司的物业管理服务合同不论是否到期都应当终止。该合同终止的原因是法律直接规定的。

业主委员会应承担赔偿义务

在实践中，如果新的物业服务公司在中标后，与业主委员会签订了物业管理服务合同，但由于非自身的原因无法进驻小区，进而开展实际管理服务的，则应当依据合同的相对性，考虑到物业管理服务合同的相对一方为业主委员会而非原物业服务公司，向业主委员会要求赔偿。因为，根据物业管理服务合同的约定，业主委员会负有协助新物业服务公司进驻小区、开展小区物业管理的义务。在本案中，法院正是基于新物业服务公司与业主委员会之间签订的物业管理服务合同，最终判决业主委员会应当给付新物业服务公司管理者酬金的。

2013年5月28日，厦门市启动了全市物业服务行业消费调查评议活动，至6月4日，厦门市消费者委员会通过问卷、电话热线、互联网等渠道采集到的市民对物业服务的意见、建议达近千件，统计数据反映，超过80%的参与者对物业服务不满意。可以预见，该市物业服务行业面临重新洗牌，小区新选聘的物业服务企业或被“差评”的前期物业服务企业“鸠占鹊巢”所累的现象乃至诉争将会越来越多，此时业主委员会应即时采取有效干预，为新企业“保驾护航”，否则可能触发赔偿责任，令全体业主为其“买单”，从而引发业主委员会的信任危机。这是本案例给出的实务警示。