作者: 苏宝炜 | 2016-01-20 20:34

物业人四大痛苦经历！都经历过的人生就圆满了

有人这样比喻现在的业主维权活动：维权之藤扎根于群体意识的肥沃土壤，紧紧攀附在房地产业这棵不断成长的大树上，如今已是郁郁葱葱、枝繁叶茂的光景。然而，见到这充满生机的一抹新绿时，我们并没有感到丝毫的开心和喜悦;当新一轮的业主维权活动高峰到来的时候，开发商、物业公司和业主都开始感到无尽的惆怅和痛苦。在这些纷繁复杂的纠纷背后，究竟还隐藏着哪些法律问题?如何透过这些矛盾纠纷，找到解决此类问题的一般方法?在此，笔者将通过对发生在近期的一些业主维权事件的关注，探究矛盾发生的根源。要知道，有了痛苦就有了解决问题的机会，毕竟痛苦不是白白忍受的，而幸福也不是没有代价的。

●痛苦经历之一：房地产商“违约”，物业公司“埋单”

『事件回放』据住在北三环某小区的业主秦先生介绍，从2002年办理入住至今，由于开发商资金周转的问题，在楼宇销售时作为小区一项重要配套建筑承诺给业主的小区会所却一直未能建造。加之小区车位紧张、临时用电也未能及时改造等原因，直接导致业主的不满，由此“迁怒”于物业管理公司。从2003年起，小区有10余户业主以此为由拒绝交纳物业管理费;到2004年，人数增至40余户;虽然小区物业公司在此期间做了大量解释工作，到了2005年，人数却增加至近80户。据不完全统计，在三年间由此原因造成的业主欠缴物业费金额共计40余万元。由于矛盾的根源之一——小区会所问题迟迟没能解决，欠缴物业费的业主数量还在逐年增加，而且由此引发了不交费业主直接侵害交费业主利益的恶性循环，同时物业公司也因此经营亏损，难负其重。

『分析点评』一段时期以来，由于房地产开发的一些遗留问题引发的小区物业管理纠纷，占到总量的80%以上。比如说，开发商对小区规划的任意变更、房屋工程质量问题、配套设施建设不完善等，都属于此类范畴。而引发的物业纠纷，却使物业管理企业承担了许多无端的指责、承担了一定的经济损失，甚至成为众矢之的。一些物业管理公司老总无不对此忧心忡忡：房地产商“违约”凭什么要物业公司“埋单”?笔者认为，“建管分业”已成为房地产业发展的大趋势，物业公司作为房地产项目的后期管理者，不应该承担由于房地产商“违约”而产生的连带责任，这一点不仅要业主充分认识，而且应该得到法律上和政策上的支持。

●痛苦经历之二：业主利益受损，是否由于物业管理公司“不作为”?

『事件回放』在前不久，入住东城某小区的业主张先生，突然发现由于楼上漏水，把自家刚刚装修的房间给泡了。张先生就此问题反映给物业公司，并要求查明原因、协调解决。后经物业公司了解，造成漏水的原因是由于楼上在装修时不慎破坏了原有给水管道，又没有及时修补，造成了水管渗漏。经过协调，楼上业主虽然同意对被破坏了的给水管道进行修复，但是拒绝对楼下业主家的损失予以赔偿。而张先生对物业公司的处理结果并不满意，首先认为漏水原因不是自己造成的，那由此造成的经济损失也不应由自己承担;再者既然自己已经按时足额交纳了物业管理费，物业公司就应该负责协调此事，否则就是物业公司失职、不作为。

『分析点评』当前，一些住宅楼经常发生因房屋给排水管路渗漏导致相邻物业受损的纠纷，如果物业公司不能查明原因做出合理解释，往往会造成业主的邻里矛盾，最终导致业主问责物业公司。而就以上案例来分析，经过物业公司的调查，事实认定比较清楚，造成楼下房屋被泡的直接原因就是楼上漏水造成的，而楼上房屋的业主就是该侵权行为的责任人。根据法律规定，张先生可以要求楼上业主停止侵害并赔偿损失。如果协商无效的话，还可以向法院起诉该房屋的业主，要求其承担赔偿责任。至于张先生与物业公司之间的协议，只是对有限的物业服务项目具有约束力，如果没有证据表明物业公司对此事处理不当，也就不能作为其抗辩的理由，而且从法律关系上来说，受损业主张先生也不能要求物业公司承担赔偿责任。

●痛苦经历之三：业主思想观念“不成熟”，非理性维权现象突显

『事件回放』在2005年8月初，丰台区某小区的部分业主，因用电问题与物业公司产生收费纠纷，将小区大门堵住长达6小时，在警方的劝说下，业主们才相继散去。据居住在该小区的业主李小姐介绍，自从2003年业主入住至今已有两年的时间，但小区的1700户业主一直还在使用临时电，在此期间的电费由开发商委托物业公司代为收取，此前绝大多数业主还是每月按时缴纳电费。而前不久，小区开始接入市政用电，每户业主家安装插卡式电表的工作也同时进行，但在改造过程中，很多缴电费的居民从少数一直没有缴纳电费的业主处得知，物业公司没有权利对业主收取临时电的电费。许多交电费的业主要跟物业公司讨个说法，要求退回两年的电费，与物业公司交涉未果后便堵了小区大门，以此向物业公司抗议。

『分析点评』在北京，随着住宅商品化的不断推进，开发商、物业公司和业主之间的“博弈”也逐步进入了一个新时期。虽然它们发生的背景可能比较复杂，但业主缺乏理性的过激维权行为以及由此导致的后果，却是谁都不希望看到的。维权活动中堵塞小区出入通道，甚至堵塞公共交通的行为是对其他人的通行权利，甚至是对公共利益的伤害，而这种限度业主们根本无法准确掌握。除此以外，诸如因为某个维权目的，而在小区内部刷标语，放高音喇叭，贴大字报等等行为不一而足。这些非理性的维权行动的结果，使得维权者顾此失彼，甚至可能因小失大。业主堵门事件的根源在于开发商没有解决好小区的基础建设问题，而小区业主的抗议方式却是不妥当的。堵门虽然没有造成看得见的实际损失，但影响了小区的正常秩序，间接侵害了小区内其他人的权利。当业主们的合法权益受到侵害时，敢于站出来维护自身的正当权益是必须的，但维权的前提是要讲理性，要通过合法的途径维护自身的权益。在现阶段，由于相关制度建设、政府引导等方面的缺失，业主理性维权在有些时候还存在相当多的困难。这也正是导致某些业主宁愿感情用事，也不想理性维权的原因之一。在强调民主意识、法治意识的今天，任何缺乏理性的维权行为都是一把双刃剑，既伤自己又害他人，毕竟业主不是为了维权而生活，而是为了生活而维权。

●痛苦经历之四：物业管理公司遭遇“执法难”，直面权利界定尴尬

『事件回放』一提到物业服务，住在清河小营附近某商住两用小区的苏女士就颇有感触，她虽然负担着每月每平方米2元左右的物业管理费，但却没有得到相应的服务。比如：每天晚上拖着疲惫的身体回到家，一打开门却发现散落在地上的各式小广告，隔三岔五地就会在门缝里发现塞着的小广告，其中有做美容的、卖二手办公设备的、健身的，有一天居然塞了4张一样的名片，都是楼下家政服务公司的。本来苏女士对这些东西有了免疫力，也就一笑了之随手扔到了垃圾箱里，可随即联想到小区治安，发小广告的人就这么简单地进入小区楼内，不知道单元的防盗门还有何用?而且，这些非业主人员的随意出入，严重危及到了小区业主的安全。

『分析点评』据了解，由于小区为商住两用物业类型，楼内业主构成比较复杂，针对小区泛滥的“小广告”问题，物业公司已经有针对性地张贴过几次公告，并对进出小区的人员进行严格登记盘查，同时，物业公司利用安装在每个单元门口的远程视频监控设备，成功地抓到过几名散发“小广告”的人员，有效地抑制了楼内“小广告”的泛滥。但对于在小区内“原发”性的“小广告”问题，物业公司确实感到非常棘手。物业公司的一位工作人员无奈地表示，在小区入住的这些公司都有工商部门的合法手续，要制止他们散发“小广告”，确实比较难办。而且，由于物业公司没有处理印制、散发“小广告”相关人员执法的权利，对于楼内一些公司的上述行为，物业公司只能进行善意的劝诫，很难采取有效措施进行制止。这就给物业管理出了一道难题：管还是不管?如果管的话，物业公司没有此项权利，不能代替相关部门执法;而不管就是“不作为”，也不可取。因此，建议物业公司在摸清小区里的实际情况后，与“公司业主”进行沟通交流，有针对性地利用小区公告栏张贴宣传相关广告信息。同时，长期被“小广告”所困扰的物业公司也应该主动积极地与街道、城管、公安部门相互协调配合齐抓共管，利用自己熟悉情况的优势，依靠政府和社会力量制订切实可行的方案进行综合治理。