作者: 张庆东 | 2016-01-20 20:33

不交物业费，维权还是侵权？

近年来，拒交物业费引发的官司呈直线上升趋势。据厦门市物业管理协会统计，目前一个小区物业管理费的交纳率能达到90%已经很难得，通常拒交率都在5%以上。面对越来越多的业主拒绝交纳物业费，物业公司能够采取的措施之一就是向法院起诉。仅厦门市思明区法院调裁庭2006年上半年受理的物业纠纷案就有184起，也就是平均每天就有一起，且90%均是因拖欠物业费而引起，再从各地法院受理的物业纠纷处理情况看，业主拒交物业费的官司，法院通常都判业主败诉。

业主拒交物业费，究竟是维权还是侵权?拒交物业费的根源何在?业主能否采取其他的维权方式?笔者试作一些探讨。

对于拒交物业费的行为，是维权还是侵权，业主和物业公司有着截然不同的看法。厦门市锦绣广场接连发生的物业费纠纷，其所折射出的问题对本文的探讨颇有意义。

不少业主都说他们是因不满物业服务，采取拒交物业费的方式来表达不满。业主李女士说：“我们只是小业主，对物业服务不满能怎么办?我只能拒交物业费!”业主为什么拒交物业费?物业公司认为，是因为个别业主拒交，造成其他业主的“跟风”行为。但欠费的业主都说，他们拒交并非“跟风”，而是因为物业管理服务太差。如保安岗亭形同虚设，外来陌生人可以全天随便进入小区。此外，物业管理帐目从来不公开，收支情况业主们都不清楚。有的业主还反映，许多物管都是由开发商指定的，有的物管与开发商甚至同属一个集团，在业委会未成立前，无法更换物业公司，而且即便是成立了业委会要更换物业公司也并非易事，需要面对诸多矛盾和问题，因此，业主们尽管不满，却也无奈。拒交物业费的业主们还认为，物业公司收费太高，与他们提供的服务不相称。物业公司未提供与其收费标准相符的服务，却要收取物业管理费，明显缺乏事实依据。另外，目前物价局物业管理收费批文是“最高限价批文”，文件明确规定“允许下调，不准上浮”，那么，物业收费就应当按质论价，不应该无视物业管理水平，就让业主按照最高限价全额交费。

对于业主们的观点，物业公司认为，说物业管理存在问题只是个别业主“为拒交找理由”，退一步讲，即使物业管理有瑕疵，也不能成为业主拒交的理由。因为，物业公司已经提供了服务，业主就要为已经享受过的服务“买单”。物业管理协会认为，物业管理服务存在瑕疵并不能成为业主拒交管理费的理由，既然物业公司已经提供了服务，业主就要尽到交费义务。服务存在瑕疵，可以反映让他们整改，也可以找主管部门投诉，实在不行，也可以立案起诉，但不可以不交费。

很显然，拒交物业费在业主看来是维权，在物业公司看来却是侵权。而现行的相关法律、法规又不支持业主的这种所谓的“维权行为”。那么，如何解决愈演愈烈的业主拒交物业费事件呢?笔者认为，如上，业主与物业公司对于欠交物业费的原因不能做片面的理解，还需从制度层面去考量。

业主拖欠物业费的直接原因是物业公司在物业管理过程中，不能为业主提供良好的服务，不能满足业主的需求，没有依约履行物业管理义务，甚至做出损害业主利益的行为，比如挪用专项维修资金，擅自利用公共设施进行经营等等。物业公司在追求利益最大化的过程中，忽视甚至损害了业主的利益，必然引发物业纠纷。等价交换是商品经济的基本规律，物有所值才能平衡交易双方的利益。业主抵制、少交物业费的做法是应对贬值物业服务的本能反映。

从制度层面上考量，有三个方面的原因：其一，现行的物业管理法规不够健全，已有的一些规定模糊，缺乏可操作性，比如对物业收费标准，物业服务质量的标准和等级、物业公司的责任等规定;其二，在现行法律制度设计中，没有真实赋予业主自主选择物业公司的权利。物业公司与业主是市场经济中平等交易主体。物业公司存在的基础是市场对物业管理服务有需求，业主支付物业费是物业公司提供物业服务的对价。然而按照我国现行物业管理的规定，业主在一段时期内没有自主选择交易对象的权利。在业主大会成立之前，由建设单位选聘前期物业公司，签订前期物业服务合同。在实际的商品房买卖过程中，购房人只要签订商品房买卖合同就必须同意该物业服务合同，即使有异议也难以协商修改。因此，大量的物业公司天然地与开发商形成利益共同体。广大业主即使对现有的物业公司的服务质量和管理水平有诸多不满，在业主大会成立之前也没有自主选择物业公司的权利;其三，在现行法律制度设计下，没有给予业主和物业公司平等的救济渠道解决物业纠纷。尽管业主对物业服务不满，可以通过依法诉讼来解决。但单个业主较之物业公司在资金、时间等方面都处于明显的弱势，很多业主对与物业公司打官司有心无力，并且业主在物业公司管理的区域内难以收集证据。《物业管理条例》第六十七条明确规定了对不交纳物业费的业主，物业公司可以向法院起诉。物业公司证明业主未交纳物业费非常容易。因此，物业公司能够从容地选择通过诉讼维护自己的权利。同时，由于各种原因，现有的监管部门和机构在一定程度上存在着监管缺失，不能为保护业主权利提供有力支持。无奈之下，大量的业主只能通过拖欠物业费的方式抵制物业公司的不良服务。

因此，要从源头上解决物业纠纷以及由此引起的收费难现象，需要完善现有的法律制度。在制度设计上应当充分考虑物业公司与业主的力量，平衡两者的利益，不能在制度构造上使博弈的双方强者更强、弱者更弱，造成两者天然的不平等。

关于物业管理费问题，已有的司法实践表明，当物业服务质量与合同约定差别明显时，业主可以要求减少物业服务费用;物业管理企业擅自提高收费标准和重复收费的，业主可以要求返还多交的物业服务费用。业主拖欠服务费用时，物业管理企业起诉并要求支付滞纳金的，法院通常应予支持。

就物业公司自身而言，需要深刻反思与业主的关系。业主是物业公司赖以生存的基础，因此物业公司不能成为开发商的附庸，更不能凌驾于业主之上，而应当与广大业主形成利益共同体。物业公司只有尽到物业管理的义务，为业主提供良好的服务，取得业主的信任，才能解决业主拖欠物业费的问题。

要解决拖欠物业费的纠纷，还要完善示范合同。因为物业服务合同是由一系列合同组成的一个合同链，这些合同前后相继，互相影响，共同调整着物业管理不同阶段中有关主体的权利义务关系。

依靠强制执行物业费给物业公司带来的短暂利益，不足以弥补由此引发的震荡和矛盾加剧。法律是保护物业公司合法权利的利器而不是用来投机的工具。物业公司的理性选择应是诚实守信，遵守社会公德和市场经济规律，努力营造与业主的和谐关系，以优质服务获得经济利益。期待尽快完善现有的物业管理法律法规，以制度的力量防范物业管理中的违约风险。

最根本的出路还在于加强行业管理，从完善收费标准、服务内容和提高物业管理水平三方面加强对物业管理行业的规范化管理，加强物业企业的法律意识和服务理念。如可以采取“酬金制”而非一律采用“包干制”的物业管理，以此减少物业纠纷和矛盾。要解决物业管理费的纠纷，还要让业主真正树立起物业消费观念，加强对业委会的监督。