作者: 李季平 | 2016-01-18 20:42

物业管理中“禁止”的尺度把握

现实生活中，随着社会的进步和城市化率的提高，物业管理与广大居民生活的关联度也越来越高，因此，物业管理中所禁止的行为也不知不觉的潜移默化到居民的日常生活中。仔细分析，笔者发现物业管理中的“禁止”大体分为以下几类：

一是道德文明类。例如：业主已知自己患传染类疾病时，应自觉从步梯上下;带宠物者要自觉乘坐货梯，禁止乘坐普通客梯。

二是警示类。例如：发生火灾时，禁止乘坐电梯;行人散步，禁止进入绿地;禁止触摸喷泉，防止漏电造成伤害;本公寓所有公共场所禁止抽烟，禁止食用瓜子等容易产生噪音的零食等。

三是管理类。例如：禁止带盒饭进入办公区;禁止外卖、快递进入小区;禁止衣冠不整、仅穿背心、短裤者进入本写字楼;禁止在本小区公共场所晾晒衣物、被褥;居住在临街小区业主，禁止在阳台以外晾晒所有物品;无车辆出入证业主，禁止开车进入小区;出租车一律不得进入小区;禁止在小区任何公共场地内储藏、晾晒各类蔬菜、谷物;禁止在楼顶安装太阳能以及摆放其他物品;禁止在供暖、供水管道私自安装任何加压装置;禁止在本人住宅内、楼顶、以及其他场所饲养各种家禽;禁止在本小区存车房内利用公用电源为电动车充电等。

四是涉及法律法规类。例如：高层楼房业主，禁止向外抛弃各种物品;禁止占用消防通道停车;禁止私自改装承重墙;禁止私自改装天然气、煤气管道;禁止私自将住宅改为公司、超市、饭店、诊所、托儿所等经营类场所;禁止在地下室储藏间内存放汽油、鞭炮等任何易燃易爆物品;禁止对露天阳台进行封闭、改装，私自改变楼房建筑的外立面现状等。

作为物业管理企业的决策者或者直接面对业主的物业管理人员，如何在具体工作中落实这些涉及方方面面如此众多的禁止类规定，其不同类型的禁止尺度该如何把握?通过大量的物业管理工作实践，笔者认为其大致应遵循以下原则：

对道德层面或者警示类的禁止条款，物业管理企业实施这些禁止行为的目的是起引导和提倡作用，执行的主动权在业主而非物业管理企业。所以，物业管理对此类禁止行为，工作的重点是宣传、公示，比如在电梯间、喷水池旁以及小区的公共场所，设置醒目的公示牌、提示语或者采取必要的防护设施，不在公共场所提供烟灰缸、为喷泉周边设置栏杆等，让物业管理企业的这些禁止类条款深入人心，成为那些特定业主的自觉行为，如带宠物乘坐货梯、教育儿童不在喷水池边触摸水柱等。

另一方面，对于少数违反此类禁止行为的业主，只要没有造成严重的不良后果，物业管理企业不必追究。需知，违反此类禁止行为的业主，如患有传染类疾病者，仍挤进普通客梯;带着宠物的业主不自觉使用货梯;在被明令禁止的公共场所抽烟等不道德不友善的行为，往往会遭遇其他大多数业主对其投来异样的目光，这种来自大多数业主的“软惩罚”要比物管人员对其批评指正严厉得多。

对管理类禁止性规定，涉及物业管理企业管理的规范化、正规化，是物业管理企业管理责任、社会责任的集中体现。与前述道德、警示类禁止规定特性不同的是，此类禁止性规定落实、监督的主体是物业管理企业而非业主。因此，物业管理企业应从“堵、疏、活”三个方面保障此类禁止性规定执行到位。

“堵”的方面，包括设置与此相适应的岗位，配备足够的工作人员，出台与之配套的执行程序、处罚措施，在一定范围内公示对违反禁止规定行为的处罚个例等。“疏”的方面，包括引导和解决业主真实困难的具体措施，如禁止业主在小区公共场所晾晒被褥、储存蔬菜等，物业管理企业能否为有这类需求的业主划出指定位置?禁止业主在小区存车棚中使用共用电源充电，物业管理能否为业主专门设置充电电源，以有偿方式解决居住在高层楼房业主电动车充电的问题?禁止外卖进入写字楼，在就餐时间段内，物业管理是否允许更多小食摊主在公寓门口经营，以方便楼宇内业主就餐的多样性选择等。“活”的方面，是指物业管理在落实管理类禁止性规定时的灵活性，比如有不少小区都有禁止出租车进入小区的规定，但是，如果该小区内有业主需要就医、有业主乘坐出租车带有比较多的物品等诸如此类的情况，都需要出租车进入小区，遇到这种情况，物业管理企业就应当灵活对待，在经过登记或办理相关手续后允许出租车进入。

关于物业管理企业管理中涉及法律法规类禁止性规定，对于物业管理企业来说，落实难度比较大，因为此类禁止性规定，物管仅有监督权、协调权，而没有最终决定权。如高空抛物引发的纠纷涉及《侵权责任法》，占用消防通道涉及《消防法》，将住宅改为饭店、公司等，需要由工商、环保等执法机构批准，而私改承重墙、随意改变原门窗位置，封闭原设计阳台等违反建设部颁发的《住宅装饰装修管理办法》第二章第六条“未经批准，不得从事改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗”的规定，私自改装天然气、供热管道，不仅存在较大安全隐患，也违反城建设施管理的相关规定。对于此类涉及法律法规方面的禁止类规定，物业管理企业在落实过程中，最主要的一点是避免越位，比较有效的方式一是对此类行为提前约束，如在购买房屋或装修协议中，明确此类规定，一旦发生纠纷，按照《合同法》规定，物管一方会占上风;二是对于明显违反此类禁止行为规定的业主，物业管理企业对其劝阻无效的情况下，应及时向当地相关部门报告，交由有执法权的机构予以处理，避免物管与业主之间发生正面矛盾冲突。

把握好物业管理所涉及的各类禁止性规定的处理尺度，总的原则应当为：物业管理禁止规定条款中凡是缺乏法律法规依据的，应当采取柔性态度;反之，凡是有法律法规依据的，则可采取相对刚性一些的手段。在具体执行过程中，把握住这两点，多数情况下，物业管理企业会进退自如占据主动地位。

（本文原载于《现代物业·新业主》2015年第4期/总第321期）

配图来自网络